Mit Immobilien reich werden: Thesen, Erfolgsstorys und Rezepte

Wer heutzutage mit Immobilien reich werden will, muss sich auf eine Vielzahl an Mittbewerbern gefasst machen. Schließlich ist der Traum einer eigenen Immobilie, die wie von alleine regelmäßiges Einkommen erwirtschaftet, äußerst verlockend. Tatsächlich haben es rund zwei Prozent der Deutschen geschafft, von den Einnahmen ihrer Häuser zu leben.

Reich durch Immobilien – Vier Strategien zum Erfolg

Eine Immobilie kaufen, diese vermieten und dann wiederum Gewinne erwirtschaften – so lautet wohl die klassische Formel, mit der Privatanleger auf dem Immobilienmarkt zum Erfolg gelangen wollen. Tatsächlich ist das aber nur einer der möglichen Wege und darüber hinaus gibt es noch weitere Strategien rund um das Betongold:

1. Immobilien kaufen und vermieten
2. Von der Wertsteigerung profitieren
3. Immobilien kaufen, sanieren und verkaufen
4. Per Crowdinvesting in Immobilien investieren

1. Immobilien kaufen und vermieten

Ob die niedrigen Bankzinsen oder die gut prognostizierbaren Gewinne: Immobilien erfreuen sich bei Kapitalanlegern nach wie größter Beliebtheit. Grade in deutschen Großstädten ist Wohnraum besonders gefragt und für viele Immobilienbesitzer ein lukratives Geschäft.

Doch der Einstieg, also der Kauf einer eigenen Wohnung, ist für viele Privatpersonen eine große Hürde. Diese zu meistern erfordert meist ein gewisses Maß an Eigenkapital, welches in der Regel zwischen zehn und 20 Prozent des Kaufpreises liegt.

Tipp: Hier lesen Sie, wie Sie als Einsteiger ihre erste Immobilie kaufen können.

Auch müssen sich Hausbesitzer der Nachteile des Betongolds bewusst sein: Eine Immobilie ist nur bedingt liquide. Wer wirklich von seiner Investition profitieren will, muss diese nämlich ganze zehn Jahre halten. Erst dann kann eine Immobilie steuerfrei wieder veräußert werden.

Je nach Situation und Umfeld müssen Sie außerdem den Immobilienmarkt genau analysieren. Aktuell eignen sich beispielsweise kleinere Wohnungen besser als große Häuser für die Vermietung. Dahinter verbirgt sich ein einfacher Grund: In Deutschland gibt es viele Singlehaushalte, die keinen Bedarf für teure, große Wohnungen haben. Auch der im Vergleich höher Mietzins spricht für kleinere Wohnungen, hier müssen Sie aber die einzelnen Regionen genauer unter die Lupe nehmen.

2. Durch die Wertsteigerung einer Immobilie reich werden

Ein weiterer, aber weitem nicht zu unterschätzender, Aspekt ist die Wertsteigerung einer einmal gekauften Immobilie. In den vergangenen Jahren haben Immobilien aufgrund der weiterhin steigenden Nachfrage stark an Wert gewonnen. Wer einmal eine Wohnung gekauft hat, profitiert also nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von der passiven Wertsteigerung.

Dafür sind natürlich eine Reihe an Faktoren entscheidend. Die Lage ist beispielsweise ein wichtiges Signal, ob eine Immobilie zukünftig an Wert gewinnen wird. Allerdings bleibt die Wertsteigerung nur ein nachrangiges Kriterium, schließlich kann eine Immobilie auch an Wert verlieren. Das war beispielsweise bei der Finanzkrise 2008 der Fall.

3. Das Immobilienrezept: Kaufen, sanieren, verkaufen

Diese Variante ist mit dem Einsatz von Zeit und Kapital verbunden, kann sich im Gegenzug aber ebenso rentieren. Die Idee: Sie kaufen eine stark renovierungsbedürftige Wohnung in einer guten Lage, sanieren diese von Grund auf und verkaufen das Objekt anschließend mit einem Gewinnaufschlag.

Die Basis für dieses Vorhaben bilden eine detaillierte Kalkulation der Ausgaben sowie die Suche nach einem Objekt, das bei attraktiver Lage günstig in der Anschaffung ist. Hilfestellung gibt Ihnen dabei unsere „Checkliste zum Immobilienkauf„.

Bedenken sollten Sie bei dieser Strategie außerdem die 10-Jahresfrist: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb dieser Zeit wieder verkaufen, fällt eine Spekulationssteuer an. Höhere Gewinne erzielen Sie, wenn sie ein Objekt sanieren, zehn Jahre halten und erst dann steuerfrei veräußern. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum Steuern sparen mit Immobilien.

4. Per Crowdinvesting ohne hohes Eigenkapital von Immobilien profitieren

Bei den bisher genannten Strategien, die Reichtum durch Immobilien versprechen, war stets ein relativ hohes Maß an Eigenkapital nötig. Anders aber beim Crowdinvesting in Immobilien: Hier investieren Sie bereits ab 500 Euro in die Projekte renommierter Projektentwickler – und profitieren von lukrativen Zinsen:

Fallbeispiel – Mit Immobilien zum Selfmade-Millionär

Der selbsternannte „Investmentpunk“ Gerald Hörhan.

Es gibt nicht viele Zeitgenossen, die im seriösen Feld der Anlageberatung den Mut haben, zu provozieren. Gerald Hörhan tut es. „Man muss zur Miete wohnen und Immobilien als Geldanlage betrachten“, erklärt der selbsternannte Investment Punk in seinen Vorträgen. Der 40-Jährige fegt mit dieser These die Strategie vieler Deutscher vom Tisch, die eine Wohnung in Niedrigzins-Zeiten vorrangig deshalb kaufen, um selbst einzuziehen. Ein großer Irrtum, meint der Finanz-Experte Hörhan und verrät, wie man mit Immobilien reich wird.

„Die meisten vermögenden Personen haben entweder ihr Geld mit Immobilien verdient. Oder sie besitzen welche“, weiß Hörhan. Weil der ehemalige Investmentbanker keine Lust hatte, sein hart verdientes Kapital „an ahnungslose und gierige Vermögensberater zu verschenken“, stieg er 2005 ins Immobiliengeschäft ein.

In seinen Seminaren und Workshops warnt Hörhan vor dem größten Finanz-Irrtum der Mittelschicht: Das Eigenheim auf Pump in der Pampa. „Bereits mit 13 Jahren wusste ich, dass das Durchschnittsleben der Mittelschicht – Arschkriechen, Sachbearbeiter-Job, Eigenheim auf Pump, Konsumschulden, keine Kohle und keine Freiheit – nicht das ist, was ich will.“ Heute besitzt er durchaus überzeugende Argumente für seine Strategie: fast 200 Wohneinheiten in Deutschland und Österreich.

Reich mit Immobilien – und mit 27 Jahren im Ruhestand

Der Amerikaner Brenton Hayden konnte sogar mit nur 27 Jahren in den Ruhestand gehen, weil er durch Immobilien zum Millionär wurde. Als 19-Jähriger lieh er sich 3.000 Dollar von seinem Vater, kaufte sich davon einen Laptop und besuchte einen dreiwöchigen Immobilien-Lizensierungskurs. Mitten in der Immobilienkrise bewies er unternehmerisches Gespür. Seine Motivation? Er selbst sagt: Faulheit.

Auch Rene Benko, einer der 100 reichsten Menschen Österreichs, häufte sein Vermögen von geschätzten 850 Millionen Euro mit Immobilien an. Dabei war sein Erfolg zunächst nicht abzusehen. Der Sohn eines Beamten brach mit 17 Jahren die Schule ab und baute zunächst zwei Dachgeschosswohnungen aus, bevor er sich auf Immobilienkäufe konzentrierte.

Je kleiner und hässlicher, desto besser

Doch sind solche Erfolgsgeschichten planbar? Investment-Punk Hörhan meint: ja. Er verrät in dem ihm eigenen drastischen Jargon, worauf man beim Immobilienkauf achten müsse: „Je kleiner und hässlicher die Immobilie, desto besser ist das Geschäft.“

Reich durch Immobilien: Die wichtigsten Hörhanschen Immobilien-Tipps:

• Lage: Wenn die Wohnung in einer boomenden Stadt in einem begehrten Stadtteil liegt, kann mit einer höheren Rendite gerechnet werden.
• Raumaufteilung: Kleine, günstige Wohnung lassen sich leichter vermieten als große, schöne Penthouse-Wohnungen, weil sich diese nur wenige Menschen leisten können.
• Licht: Eine helle Wohnung im fünften Stock lässt sich leichter vermieten als eine dunkle Wohnung im Erdgeschoss.
• Zustand des Hauses und Sanierungsbedarf: Je weniger Reparaturen nötig sind, desto weniger Geld muss man reinstecken.
• Fußboden: Wer auf einen pflegeleichten, günstigen Bodenbelag achtet, wie etwa Fliesen oder Laminat, hat weniger Ärger mit dem Mieter.
• Isolierte Fenster: Wenn eine Immobilie keine modernen Fenster hat, stehen erhebliche Investitionen an.
• Wasserdruck: Wenn der Wasserdruck stimmt, sind die Rohre in Ordnung.
• Wirtschaftliche Komponente: In welchem Verhältnis steht der Kaufpreis zur Miete, die verlangt werden kann?

Wie erkennt man eine gute Lage?

Zunächst gilt: Bei vorschnellen Entscheidungen lauern große Gefahren. Denn die Nachbarschaft kann sich innerhalb von 15 oder 20 Jahren erheblich verändern – und damit der Immobilienwert. Die Seite erfolg-mit-wohnimmobilien.de empfiehlt daher, auf den Werthaltigkeitsindex der Postbank zu achten, der in Zusammenarbeit mit dem Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos erstellt wurde. Dieser sei ein guter Anhaltspunkt für eine erste Lagebeurteilung.

Der Werthaltigkeitsindex ist eine Entwicklungsprognose auf Landkreisebene für das Jahr 2030 – berechnet aus Indikatoren zur Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Haushaltsentwicklung, Bruttowertschöpfung und Wohnflächennachfrage. Zwar kann der Index die eigene Recherche nicht ersetzen, da es sich um Durchschnittswerte handelt. Interessant sei aber die Betrachtung einzelner Faktoren – wie etwa der Trend zu Wohnungen mit einer mittleren Größe von 70 Quadratmetern, bei sinkendem Interesse an größeren Wohnungen. Der Grund: mehr Singles und kinderlose Paare.

Auch abseitige Lagen lohnen sich

Auch abseits der klassischen Ballungsgebiete lassen sich Objekte mit Perspektive finden. Neben den Metropolen Hamburg, München und Stuttgart sieht der Werthaltigkeitsindex Städte wie etwa Oldenburg und Bonn ganz vorn, ebenso die Region um München. Interessante Perspektiven für Immobilieninvestoren bieten auch Cloppenburg, Lüneburg, Trier, Havelland und Barnim.

Laut Stiftung Warentest lohnt es sich an vielen Orten in Deutschland, eine Immobilie zu kaufen – obwohl die Preise gestiegen sind. Denn dafür sind die Hypothekenzinsen gefallen. In manchen Städten müssten Käufer indes aufpassen. „Die Preise sind in den Ballungszentren und Universitätsstädten 2015 kräftig gestiegen und der Trend hat sich 2016 fortgesetzt“, zitiert „Finanztest“ Andreas Kunert vom Marktforschungsinstitut vdpResearch. Es sei daher gut möglich, dass interessierte Käufer zu viel für ihre Immobilie zahlen. Außerhalb der Metropolen lohne sich ein Kauf aber angesichts der niedrigen Zinsen von derzeit unter einem Prozent für zehn Jahre. Auch in einigen Städten sei ein Kauf sinnvoll, wenn man sich statt in sehr guten auch in anderen Lagen umschaue – etwa in Bremen, Essen und Leipzig.

Das Risiko mit der Heimatnähe

Bei der Wahl der Lage machen viele einen grundlegenden Fehler, schreibt Finanz-Blogger Nico Hintze auf finanzglueck.de. Sie wollen eine Immobilie unbedingt dort kaufen, wo sie auch leben.

„Beim Kauf einer Anlageimmobilie gibt es einen starken Hang zur ‚Home Bias’ oder Heimatmarktneigung, also eine Tendenz des Anlegers, den Heimatmarkt zu bevorzugen,“ erklärt Hintze. Dieses Verhalten sei jedoch nicht ohne Risiko. „Vielleicht hast Du Glück und lebst in einer Region mit einem günstigen Immobilienumfeld. Aber das wäre dann purer Zufall.“

Zwar gibt es Gründe, eine Immobilie in Heimatnähe zu kaufen: Man will vor Ort sein, wenn man gebraucht wird, kann den Markt besser analysieren, mehr Immobilien besichtigen und hat kurze Wege bei Mieterwechsel, Reparaturen und der jährlichen Eigentümerversammlung. Doch die Nachteile überwiegen. Denn die Lage gilt als der wichtigste Treiber für die langfristige Rendite einer Immobilie.

Klüger ist es also, dort zu investieren, wo langfristig die höchste Rendite zu erwarten ist. Prognosen, Tests und Entscheidungshilfen gibt es viele. Letztlich sollte man aber nicht vergessen, die Lage persönlich zu prüfen. Wer sich das allein nicht zutraut, kann sich über Crowd-Investment einer Gruppe von Investoren anschließen. Vorteil: Der Einstieg ins Immobilien-Geschäft ist mit kleineren Beträgen schon ab 500 Euro möglich. Und: Man teilt das Risiko.