Büroimmobilien als Investment: Bilanz auf Rekordhoch

Büroimmobilien könnten eine lukrative Alternative gegenüber der Eigentumswohnung sein: Für den Deutschen Markt der Bürovermietung war 2017 nämlich ein Rekordjahr, durch ein knappes Angebot bei wachsender Nachfrage steigen die Büromieten weiterhin an.

2017 bringt ein neues Rekordergebnis für den Büro-Markt

Viele Anleger beschränken sich bei Ihren Immobilieninvestments auf Eigentumswohnungen und kleinere Gewerbeeinheiten. Doch auch über diesen Tellerrand hinaus gibt es spannende Anlagechancen, wie der aktuelle Jahresabschluss der Deutschen Bürovermietung zeigt.

Laut dem Dienstleister-Netzwerk „German Property Partners“ wurden die Erwartungen an das abgelaufene Kalenderjahr nämlich nochmals übertroffen: Allein in den Top-7-Bürostädten Deutschlands wurde ein Flächenumsatz von insgesamt 4,1 Millionen Quadratmetern an Bürofläche erwirtschaftet. Damit erzielte der Markt einen neuen Rekordwert und übertraf so das Vorjahresergebnis von 3,9 Millionen Quadratmetern.

Spitzenreiter in der landesweiten Bürovermietung ist die deutsche Hauptstadt: Berlin verbucht einen Flächenumsatz von 880.000 Quadratmetern, die teuerste Spitzenmiete pro Quadratmeter ist hingegen mit knapp 40 Euro in Frankfurt am Main fällig. Einzig Köln und Stuttgart konnten ihren Vorjahresumsatz nicht steigern – in den beiden Städten fiel dieser um 30 beziehungsweise 38 Prozent ab.

„Der Büroflächenumsatz hat das beste Ergebnis seit mehr als zehn Jahren und mit dem erstmaligen Überschreiten der Vier-Millionen-Marke einen historischen Spitzenwert eingefahren“, kommentiert Nabben, Sprecher von GPP die Jahresbilanz.

Der Büro-Boom setzt sich auch 2018 fort

Die Kehrseite der äußerst positiven Bilanz ist ein Platzmangel in der Bürovermietung. Die geringen Leerstandsquoten der Märkte resultieren in einem Nachfrageüberhang. Ein Beispiel dafür ist die Domstadt Köln: Während Quoten unterhalb der Fünf-Prozent-Hürde als kritisch gelten, wurde dieser Wert 2016 bereits unterschritten, im vergangen Jahr betrug sie sogar nur noch 3,8 Prozent.

„Aufgrund der geringen Leerstandsquoten standen vielerorts nicht genug Bestandsflächen zur Verfügung. Angesichts der stabilen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wird sich der Boom an den deutschen Bürovermietungsmärkten auch 2018 fortsetzen“, so Nabben weiter.

Eine weitere Konsequenz dessen ist es, dass sich viele Mieter mit mangelhaften Objekten zufriedengeben müssen: „Etwas zähneknirschend haben Mieter sich das eine oder andere Mal mit Immobilien anfreunden müssen, die nicht so ganz den Anforderungen entsprachen“, berichtet Florian Schmidt, Leiter für Büroimmobilien beim Kölner-Maklerbüro „Greif und Contzen“, über den lokalen Markt.

Besonders aktive Mieter seien dabei Anbieter von Co-Working Flächen und Business-Centern. Im Vergleich zum Vorjahr habe sich die von den Anbietern angemietete Fläche nahezu verdreifacht. Die so genutzten Flächen bieten Unternehmen laut GPP die Chance, kurzfristige Platzprobleme zumindest zu überbrücken.

Für das Jahr 2018 werden in der Bürovermietung ebenso positive Bilanzen erwartet. Durch das wirtschaftliche Wachstum steige die Nachfrage noch weiter an, heißt es von „Greif und Cotzen“. Die Mietpreise für Büroimmobilien werden folglich auch zukünftig weiter ansteigen.

Büroimmobilien als Investment: Tipps für die Vermietung

Die Wachstumszahlen des Büro-Marktes klinge allzu verlockend und so können die Gewerbeimmobilien eine lukrative Investmentchance sein. Aber Achtung: Für die Bürovermietung gelten teils andere Regelungen als für den privaten Immobilienmarkt. Wir geben Ihnen nachfolgend einige Tipps für die Vermietung von Büroräumen.

1. Achten Sie auf feste Laufzeiten in Gewerbemietverträgen

Private Mietverträge sind meist unbefristet und eine Begrenzung der Laufzeit kann nur mit einem triftigen Grund erfolgen. Wollen Sie sich etwa eine spätere Eigennutzung einräumen, können Sie einen befristeten Mietvertrag einsetzen.

Büroimmobilien sind hingegen weniger mieterfreundlich. Per Gesetz wird ein unbefristeter Vertrag abgeschlossen, der von beiden Parteien mit einer 6-Monats-Frist zum Ende eines Quartals gekündigt werden kann. In der Praxis werden allerdings häufiger Verträge mit festen Laufzeiten verwendet, die nur aus „wichtigem Grund“ gekündigt werden können. Diese festgelegte Laufzeit gibt beiden Parteien Sicherheit, schließlich fallen bei Gewerbeimmobilien meist größere Investitionen an.

2. Keine Mietpreisbremse für Gewerbeimmobilien

In vielen Großstädten sind Vermieter durch die Mietpreisbremse in der Festlegung ihrer Mietpreise eingegrenzt, doch bei Büroräumen ist dies nicht der Fall. Die Miete für Gewerbeimmobilien kann frei bestimmt werden. Einzig für eine spätere Erhöhung der Miete muss der Vermieter schon im Mietvertrag vorgesorgt haben, denn eine der nachfolgenden Optionen muss dort festgehalten werden:

• Mieterhöhung bei Modernisierung
• Staffelmietvertrag
• Umsatzmiete
• Wertsicherungsklauseln

3. Gewerbeimmobilien sind aufwendiger in der Vermietung

Ob Sie einen Laden, eine Halle oder ein Büro vermieten: Die Gewerbeimmobilien bringen je nach Nutzungsart immer einige Besonderheiten mit sich und bei einer Neuvermietung fallen fast immer Umbaumaßnahmen an. Schließlich haben die Mieter von Gewerbeeinheiten viel individuellere Anforderungen, sei es beispielsweise der Einbau von Trennwänden oder Verkabelungen.

Deshalb kann eine Gewerbeimmobilie unter Umständen aufwendiger in der Vermietung sein und auch das Risiko eines längeren Leerstandes ist vergleichsweise hoch. Grade in Lagen außerhalb der Großstädte kann eine Neuvermietung viel Zeit in Anspruch nehmen.