Inhaltsverzeichnis - Das erwartet Sie
Bei einer Vollfinanzierung vergeben Banken einen Kredit über die volle Höhe der Finanzierung. Ihr Vorteil: Als Käufer müssen Sie kein Eigenkapital einbringen. Doch die Vollfinanzierung hat Risiken.
Definition & Erklärung: Die Immobilien-Vollfinanzierung
Bei der Vollfinanzierung oder 100%-Finanzierung eines Hauses bringt der Käufer beziehungsweise der Bauherr kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung ein. Stattdessen leiht er sich das gesamte Kapital von der Bank. Trotz des eindeutigen Begriffs gibt es zwei Arten der Vollfinanzierung:
- Vollfinanzierung des Kaufpreises der Immobilie
- Vollfinanzierung des Kaufpreises der Immobilie samt Kaufnebenkosten
Da bei letzterem die Darlehenssumme um nochmals zehn bis fünfzehn Prozent höher ausfällt, ist in solchen Fällen auch von der 110%-Finanzierung die Rede. Zu den dabei mitfinanzierten Kaufnebenkosten zählen etwa die Grunderwerbssteuer oder die Makler- und Notarkosten.
In der Immobilienbranche wird generell empfohlen, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Denn für den kleinen Teil an eingebrachten Eigenkapital werden die Kreditnehmer mit einem wesentlich besseren Zinssatz belohnt.
Wann Käufer eine Vollfinanzierung erhalten
Wenn Sie als Immobilienkäufer die notwendigen zehn oder gar zwanzig Prozent Eigenkapital aufbringen, die die meisten Banken zur Risikoabsicherung verlangen, erhalten Sie meist problemlos eine Finanzierung. Wie sieht es aber aus, wenn Sie auf eine Vollfinanzierung pokern?
In der logischen Konsequenz gestaltet sich die Kreditbeschaffung bei einer Vollfinanzierung ohne jegliche Eigenmittel schwieriger – sie ist aber keineswegs unmöglich. Denn sofern Sie der Bank gegenüber ein sicheres Einkommen, ein hohes monatliches Budget oder einen größeren Immobilienbestand nachweisen können, gewähren Banken auch eine Immobilien-Vollfinanzierung.
Nicht jede Bank gewährt eine Vollfinanzierung
Letztendlich variiert die Vergabe von Vollfinanzierungen aber von Kreditinstitut zu Kreditinstitut, denn jede Bank entscheidet bei der Kreditvergabe anhand unterschiedlicher Kriterien. Während die eine Bank beispielsweise auf das gesicherte Einkommen schaut, finanziert die andere Bank nur bis zu einer bestimmten Summe oder legt etwa hohen Wert auf gebotene Sicherheiten.
Deshalb ist es unabdingbar, bei der Suche nach einer Vollfinanzierung Angebote mehrerer Banken einzuholen und gegebenenfalls einen unabhängigen Finanzierungsvermittler hinzuzuziehen. Denn auch, wenn die eigene Hausbank die geplante 100%-Finanzierung für nicht umsetzbar erklärt, kann eine andere Bank dem Finanzierungswunsch noch immer zustimmen.
Die Vorteile und Nachteile der Vollfinanzierung
Die Vollfinanzierung einer Immobilie hat den klaren Vorteil, dass Käufer oder Bauherren nicht lange Zeit das ansonsten benötigte Eigenkapital ansparen müssen. Auch jüngere Familien könnten sich so schneller den Traum vom Eigenheim erfüllen und direkt in die eigenen vier Wände ziehen.
Neben den offensichtlichen Vorteilen der Vollfinanzierung sollten Sie aber auch dessen Nachteile bedenken, denn die 100%-Finanzierung birgt nicht unerhebliche finanzielle Risiken.
Bei vielen Deutschen verrät der Kontoauszug, dass ein Großteil des Einkommens von den Mietzahlungen aufgebraucht wird. Sollten Sie dann überhaupt noch zur Miete wohnen oder ist es nicht viel besser, mit dem Geld direkt ein eigenes Haus abzubezahlen? Wir wägen ab.
Je weniger Eigenkapital Sie nämlich in die Finanzierung einbringen, desto teurer fallen auch die Kreditkonditionen aus, zu denen Ihnen die Bank einen Immobilienkredit gewährt. Die monatliche Gesamtbelastung fällt also höher aus und im Falle eines unerwarteten Wegfalls einer Einkommensquelle übersteigen die monatlichen Raten schnell das verfügbare Einkommen.
Wenn der Darlehensnehmer in solch einem Fall die Raten nicht mehr bedienen kann, wird die Immobilie im Zwangsverfahren womöglich unter Wert verkauft. Da dieser Restwert unter der der Bank gegenüber bestehenden Restschuld besteht, hat der Darlehensnehmer im Risikofall zwar keine Immobilie mehr, aber dennoch noch immer Verbindlichkeiten und Schulden bei der Bank.
Um dem vorzubeugen, sollten Sie auf jeden Fall eine höhere monatliche Belastung einkalkulieren und auch für das Szenario einer wegfallenden Einkommensquelle einen Notfallplan parat haben.
3 Tipps für die Immobilien-Vollfinanzierung
- Sicherheiten: Wenn Sie kein Eigenkapital einbringen können, sollten Sie entsprechende Sicherheiten vorweisen können. Dazu zählt zum Beispiel ein ausreichend hohes, gesichertes Einkommen oder Objekte aus vorherigen Immobilieninvestments.
- Mehrere Angebote prüfen: Die Vollfinanzierung ist ohne Zweifel die teuerste Form der Finanzierung. Deswegen sollten Sie unbedingt mehrere Angebote vergleichen – bereits kleinere Unterschiede im Zinssatz können über die gesamte Kreditlaufzeit nämlich einen großen Unterschied machen.
- Sondertilgungen: Bei der Vollfinanzierung eines Eigenheims werden meist lange Kreditlaufzeiten vereinbart. Deshalb sollten auch Sondertilgungen vereinbart werden, damit Sie nach Möglichkeit größere Kreditsummen auf einmal zurückführen und so die Zinslast senken können.
