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Das Vergleichswertverfahren ist die meist genutzte Methode zur Immobilienbewertung. Es gilt nicht nur als äußerst präzise, sondern bezieht auch die aktuelle Marktsituation mit ein. Wir zeigen, wie Sie den Vergleichswert Ihrer Immobilie ermitteln können.
Die Idee hinter dem Vergleichswertverfahren
Die Konstruktion einer Immobilie kann noch so aufwendig und teuer gewesen sein, doch am Ende ist das erbaute Haus nur so viel wert, wie andere dafür zu zahlen bereit sind. Und genau das ist auch die Grundidee hinter dem Vergleichswertverfahren.
So ist es für den Immobilienwert natürlich von Bedeutung, wie hoch die Herstellungskosten waren. Doch lässt sich für einen den Baukosten entsprechenden Preis kein neuer Eigentümer finden, fällt der Wert letztendlich geringer aus. Gibt es umgekehrt eine hohe Nachfrage nach einem einfachen Haus, kann dessen Verkaufspreis schnell die ursprünglichen Herstellungskosten übersteigen.
Dieser Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage lässt sich über das Vergleichswertverfahren besser abbilden, als über das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.
Was sind die Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens?
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Zuverlässige Methode, leicht nachvollziehbare Wertermittlung | Kaum nutzbar, wenn in der Region die Vergleichswerte fehlen |
| Abgleich des Immobilienwerts mit dem aktuellen Marktniveau | Für besondere Gebäude mit ungewöhnlichen Merkmalen ungeeignet |
| Privatpersonen können den Wert leicht selbst einschätzen | Die genaue Aussagekraft hängt allerdings von der fachlichen Kompetenz ab |
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertverfahren wird bei Grundstücken und Immobilien aller Art angewendet – dazu zählen etwa Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen und Garagen, dessen Wert Sie über das Vergleichswertverfahren ermitteln können.
Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist es, dass es in der Nähe des zu bewertenden Objektes vergleichbare Immobilien gibt. Denn genau darauf basiert die Methode: Der Wert wird über den Vergleich ähnlicher Immobilien eingeordnet.
So funktioniert das Vergleichswertverfahren
Um den Vergleichswert zu ermitteln, müssen Sie Ihre Immobilie mit einer ausreichend großen Zahl von Objekten vergleichen. Wichtig ist dabei, dass die beiden Objekte entscheidende Übereinstimmungen aufweisen. Dabei spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:
Faktoren bei Grundstücken
- Lage und Größe
- Erschließungszustand
- Art der Nutzung
- Bodenbeschaffenheit
- Grundstücksgestaltung
- Grundstücksausrichtung
Faktoren bei Immobilien
- Gebäudeart und Bauweise
- Größe, Gestaltung, Ausstattung
- Restnutzungsdauer
- Baulicher Zustand des Gebäudes
- Energetischer Zustand des Gebäudes
- Ertrag durch die Vermietung
Wie werden die Objekte verglichen?
Ein Gutachter kann für die einfache Einordnung einer Immobilie auf eine Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgreifen. Aus dieser werden ähnliche Objekte ausgewählt und mit dem zu bewertenden Haus oder Grundstück abgeglichen. Da sich die genauen Eigenschaften vor- oder nachteilig unterscheiden können, werden dafür Zu- oder Abschläge eingerechnet.
Das bedeutet: Eine Wohnung im Erdgeschoss ist pauschal für die Bewohner weniger attraktiv als eine ähnliche Wohnung im ersten Stock oder ein Grundstück in einer Seitenstraße mehr wert als eines an einer lauten Kreuzung. Die Aussagekraft dieser Einschätzungen basiert auf der Kompetenz und Erfahrung eines Gutachters, welcher aus dem Vergleich so einen präzisen Wert ableitet.
Für die Zu- und Abschläge kommen unter anderem folgende wertbeeinflussende Merkmale in Betracht:
- Mikrolage (Verkehrsanbindung, Lärm usw.)
- Allgemeiner Zustand der Immobilie
- Restnutzungsdauer der Immobilie
- Bausubstanz, Bodenrichtwert
- Grundrisse und Belichtung
- Ausrichtung, Nutzungsrecht, usw.
Da alle Grundstücke oder Immobilien viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine komplette Übereinstimmung der Merkmale meist nicht gegeben. Diese Unterschiede werden als Zu- oder Abschläge ausgedrückt – die Abweichungen sollten dabei aber nicht mehr als 30 – 35 Prozent betragen, da die Bewertung ansonsten nicht mehr als valide gelten würde.
Wie werden die Objekte verglichen?
Ein Gutachter kann für die einfache Einordnung einer Immobilie auf eine Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgreifen. Aus dieser werden ähnliche Objekte ausgewählt und mit dem zu bewertenden Haus oder Grundstück abgeglichen. Da sich die genauen Eigenschaften vor- oder nachteilig unterscheiden können, werden dafür Zu- oder Abschläge eingerechnet.
Das bedeutet: Eine Wohnung im Erdgeschoss ist pauschal für die Bewohner weniger attraktiv als eine ähnliche Wohnung im ersten Stock oder ein Grundstück in einer Seitenstraße mehr wert als eines an einer lauten Kreuzung. Die Aussagekraft dieser Einschätzungen basiert auf der Kompetenz und Erfahrung eines Gutachters, welcher aus dem Vergleich so einen präzisen Wert ableitet.
Für die Zu- und Abschläge kommen unter anderem folgende wertbeeinflussende Merkmale in Betracht:
- Mikrolage (Verkehrsanbindung, Lärm usw.)
- Allgemeiner Zustand der Immobilie
- Restnutzungsdauer der Immobilie
- Bausubstanz, Bodenrichtwert
- Grundrisse und Belichtung
- Ausrichtung, Nutzungsrecht, usw.
Beispiel: Den Vergleichswert einer Immobilie berechnen
| Faktoren | Vergleichswohnung | Zu bewertende Wohnung | Zu-/ Abschlag |
|---|---|---|---|
| Größe | 90 qm | 90 qm | |
| Baujahr | 1979 | 1970 | - 5 % |
| Lage | ruhig | ruhig | |
| Stockwerk | Erdgeschoss | 1. Stock | + 20 % |
| Ausstattung | durchschnittlich | durchschnittlich | |
| Zustand | modernisiert | baujahrestypisch | - 15 % |
| Vermietung | unvermietet | unvermietet | |
| Preis pro qm | 2.100 € | 2.100 € | |
| Wert | 189.000 € | 189.000 € |
Tipp für Ihre eigene Berechnung: Eigentümer schätzen den Wert Ihrer Immobilie häufig als zu hoch ein. Dabei werden Details der Ausstattung wie Bodenbeläge oder Badarmaturen zu hoch bewertet und wesentliche Faktoren wie die Lage oder Bausubstanz vernachlässigt.
Letztere wirken sich aber stärker auf den Preis aus und so zählen vor allem Faktoren, die die Restnutzungsdauer des Gebäudes erhöhen. Dazu zählen etwa energetische Sanierungen, eine neue Heizungsanlage oder erneuerte Fenster.
Insgesamt bedarf es für die präzise Einordnung mittels des Vergleichswertverfahrens viel Erfahrung. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, sollten Sie also gegebenenfalls einen Gutachter hinzuziehen, nachdem Sie über Ihren eigenen Vergleich einen groben Richtwert ermittelt haben.
