Ob Sie den Immobilienwert für den anstehenden Hausverkauf ermitteln müssen oder einfach nur aus Neugierde die jahrelange Wertsteigerung genauer abschätzen wollen – in diesem Artikel erfahren Sie, welche Verfahren dazu verwendet werden.
Immobilienwert ermitteln – die Kennzahl für alle Fälle
Die Lage stimmt, der große Garten lädt zu gemütlichen Stunden ein und die Innenstadt ist schnell zu erreichen – auf den ersten Blick scheint der angesetzte Preis für das Objekt zu stimmen.
Doch bevor Sie als Verkäufer oder Käufer die finale Unterschrift setzen, sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse genauer nachschauen: Schließlich lässt sich durch bloße Besichtigungstermine kaum feststellen, ob eine Immobilie dessen Kaufpreis von 400.000 Euro wert ist – oder doch „nur“ 350.000 Euro.
In seltenen Glücksfällen können Sie über vergleichbare Referenzobjekte den Immobilienwert überprüfen. Wenn Sie auf den einschlägigen Immobilienportalen beispielsweise ähnlich ausgestattete Häuser in der Nähe sehen, können Sie die Quadratmeterpreise gegenüberstellen. Meist sind die Unterschiede allerdings viel zu groß, um für die Wertermittlung allein auf solch einen Vergleich zu setzen.
Die 3 Verfahren, um den Immobilienwert zu ermitteln
Ein falsch angesetzter Immobilienpreis kann schnell unangenehme Probleme verursachen – unabhängig davon, ob Sie den Wert zu hoch oder zu niedrig ansetzen. Platzieren Sie ein Haus überteuert am Markt, bleiben die Interessenten aus. Verkaufen Sie das Objekt hingegen unter Wert, könnte das Finanzamt den eigentlichen Verkaufswert im Nachhinein dennoch als höher einstufen.
Deswegen greifen sowohl das Finanzamt als auch qualifizierte Gutachter auf drei gängige Verfahren zurück, die bei der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt werden: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.
Immobilienwert #1: Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird meist bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften oder bei baugleichen Reihenhäusern eingesetzt. Grund dafür ist, dass die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise die Grundlage für die Berechnungsmethode ist. Zum Vergleich werden außerdem Objekte aus der Region mit ähnlichen Merkmalen herangezogen, ergänzt durch weitere Faktoren wie die Infrastruktur und natürlich den Zustand der Immobilie.
Ist eine Immobilie bereits in die Jahre gekommen und wurden kaum werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, drückt das den Preis nach unten. Diese Schätzungen nach dem Vertragswertverfahren führt ein Sachverständiger durch, wobei auch besondere Merkmale wie ein Kamin oder kürzliche Modernisierungsmaßnahmen positiv berücksichtigt werden.
Nahezu unmöglich wird die Anwendung des Verfahrens allerdings, wenn in der Region Vergleichsobjekte fehlen. Außerdem unterliegt die Berechnungsmethode Marktschwankungen – oft bildet die Einschätzung des Vergleichswertes also nur eine Momentaufnahme ab.
Immobilienwert #2: Das Sachwertverfahren
Tritt das oben geschilderte Szenario ein und es stehen keine Vergleichsgrundstücke zur Verfügung und die ortsüblichen Mieten stellen keine Referenzen da, kann als zweite Methode das Sachwertverfahren eingesetzt werden.
Hierbei werden die Werte für Boden und Haus getrennt ermittelt und die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der Wertminderung neu berechnet. Dabei wird auch die Bauweise berücksichtigt und ein Gutachter bewertet neben insgesamt den baulichen Zustand.
Immobilienwert #3: Das Ertragswertverfahren
Als dritte Methode, um den Immobilienwert zu ermitteln, kommt das Ertragswertverfahren meist dann zum Einsatz, wenn die Rendite im Vordergrund der Betrachtung steht.
Als Grundlage dienen auch hier der Bodenwert sowie der Wert des Gebäudes, allerdings fließt die erzielbare Jahresnettokaltmiete ebenfalls in die Kalkulation mit ein. Letzte umfasst dabei die nachhaltig erzielbaren Einnahmen, von denen die Bewirtschaftungskosten sowie die Instandhaltungsrücklage abgezogen werden.
Aus der Sicht eines Investors ist das Ertragswertverfahren die objektivste der drei Methoden, denn neben Schätzungen diene außerdem messbare Daten als Berechnungsgrundlage. In einem weiterführenden Ratgeber zeigen wir Ihnen deshalb, wie Sie den Ertragswert berechnen können.
Gutachten vom Profi für den genauen Immobilienwert
Um den Wert einer Immobilie tatsächlich zu berechnen, ist in der Regel die Einschätzung eines professionellen Sachverständigen notwendig. „Für einen Laien ist es eigentlich nicht möglich, eine Immobilie komplett richtig zu bewerten. Man sollte das auf jeden Fall einen Fachmann klären lassen“, erklärt Alexander Wiech von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund.
Wer einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragt, erhält unter anderem eine ausführliche Analyse zu Bauschäden und Investitionsbedarf. Am Ende des Gutachtens steht der Verkehrswert des Objektes. Das ist der Preis, den die Immobilie am Markt durchschnittlich erzielt.
Für ein schriftliches Gutachten des Verkehrswertes müssen Sie beispielsweise knapp 2.000 bis 3.000 Euro einplanen, dafür erhalten Sie im Gegenzug eine detaillierte Analyse des Werts sowie der Bauschäden und des anstehenden Investitionsbedarfs – Informationen, die sich im Zweifel schnell bezahlt machen.