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Auf das Argument der Wertsteigerung pochen Investoren immer dann, wenn es um die Vorteile der Immobilienkapitalanlage geht. Auf dem Papier sollen Immobilien langfristig immer an Wert gewinnen – aber stimmt das auch in der Realität? Ein Faktencheck.
Immobilien sind ein beliebtes Investitionsobjekt und grade auf dem deutschen Immobilienmarkt versuchen sich immer mehr Anleger darin, ihr Kapital in Betongold zu investieren. Schuld ist der Niedrigzins; Wo klassische Geldanlagen kaum Rendite abwerfen, lässt sich mit Häusern sogar ein monatlicher Cashflow erwirtschaften.
Hinzu kommt ein weiteres, scheinbar unschlagbares, Argument: Über die Jahre gewinnt die Investition stetig an Wert. Aber stimmt diese Annahme auch in der Praxis oder handelt es sich dabei lediglich um einen Mythos?
Immobilien steigen langfristig im Wert – Stimmt’s?
Ein Blick auf die Immobilien-Kaufpreise zeigt, dass die Preise in den vergangenen Jahren in vielen deutschen Regionen anstiegen. Im Jahr 2007 kostete eine Wohnung in Hamburg beispielsweise 200.000 Euro – für das selbe Objekt hätte der Verkäufer im Jahre 2013 satte 268.600 Euro erhalten.
In nur wenigen Jahren stieg der Wert der Immobilie also um knapp 69.000 Euro an. Das entspricht einer unglaublichen Wertsteigerung von über 34 Prozent.
Das Problem: Bei diesem Wert handelt es sich um eine kumulierte und nicht um eine inflationsbereinigte Wertsteigerung.
Konkret müssen die 34 Prozent durch die Anzahl der Jahre geteilt werden. Im nächsten Schritt ziehen wir davon die jährliche Inflationsrate ab, um einen realistischeren Wert zu erhalten.
Im Zeitraum zwischen 2007 und 2013 betrug die kumulierte Inflationsrate 11,87 %.
34,3 % Wertsteigerung – 11,87 % Inflation = 22,43 % Wertsteigerung (inflationsbereinigt)
22,43 % / 7 Jahre = 3,2 % Rendite p.a.
Die Kaufnebenkosten schmälern die Wertsteigerung
Beim obigen Rechenbeispiel wurden die Kaufnebenkosten noch nicht berücksichtigt. Das bedeutet: Der eigentliche Kaufpreis des Objekts beträgt nicht nur die ursprünglich angegebenen 200.000 Euro, sondern es kommen noch, je nach Bundesland, zwischen 10 und 15 Prozent an Gebühren oben drauf.
Bleiben wir bei unserem Hamburger Szenario, werden für den Makler, die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren insgesamt 12,75 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten fällig.
Dadurch ergibt sich gewissermaßen ein „Verlust“, der durch die Wertsteigerung erst nach einigen Jahren wieder aufgeholt werden kann. Und die laufenden Kosten für die Instandhaltung und Pflege des Objekts werden hierbei noch nicht berücksichtigt.
Der Immobilienkauf will gut geplant sein
Allein dieses kleine Beispiel zeigt, wie viel Planung und Weitsicht für ein erfolgreiches Immobilien-Investment notwendig ist. Fakt ist: Sie sollten sich auf keinen Fall von geschönten Renditeangaben im Exposé blenden lassen, sondern immer selbst nachrechnen.
Hilfestellung dafür finden Sie auch in unseren weiteren Ratgeber-Inhalten. In diesen zeigen wir Ihnen beispielsweise, wie Sie die reale Immobilien Rendite berechnen, mit welchen erprobten Strategien Sie in Immobilien investieren oder was Sie beim Kauf denkmalgeschützter Immobilien beachten sollten.
3 Tipps für die Immobilien Wertsteigerung
Lage und Nachfrage begünstigen die Wertentwicklung
Typischerweise wird die Wertentwicklung einer Immobilie durch Angebot und Nachfrage bestimmt: In vielen Städten wird der Wohnraum knapp, weshalb die Preise in der Konsequenz stärker anziehen. Liegt das Objekt zusätzlich noch in einem begehrten Stadtteil, stehen Ihre Chancen noch besser. Hier geben wir Ihnen einen Überblick über lohnenswerte Investment-Standorte der Zukunft.
Instandhaltung macht sich bezahlt
Ob ein Objekt für potenzielle Käufer interessant ist, hängt maßgeblich vom Zustand des Gebäudes ab. Haben Sie Ihre Immobilie über die Jahre ordentlich gepflegt, zahlt sich dies beim Verkauf für Sie aus. Deshalb sollten Sie regelmäßig Kontrollgänge an Ihren Objekten vornehmen. Werden Schäden in einem frühen Stadium erkannt und beseitigt, fallen die Kosten meist nämlich deutlich geringer aus. Weitere Tipps dazu lesen Sie in unserem Ratgeber über die Immobilien-Instandhaltung.
Immobilien Wertsteigerung durch Modernisierung
Ein modernes Bad, hochwertige Böden oder eine energieeffiziente Dämmung: All das trägt langfristig zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie bei. Häufig achten Interessenten beim Kauf auf optische Highlights – das gilt grade für Selbstnutzer.
