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Renditeobjekte oder Anlageimmobilien versprechen die langfristige Vermehrung des eingesetzten Vermögens. Denn grade in Zeiten der generell niedrigen Zinsen sind Immobilien ein sicherer Hafen für viele Investoren auf der Suche nach einer hohen Rendite. Wir geben Tipps, worauf Sie bei Renditeobjekten achten müssen.
Definition Renditeobjekte – Was ist das?
Renditeobjekte locken als lukrative und vor allem langfristige Einnahmequelle, mit der Sie sich über die Jahre ein zweites Standbein aufbauen können. Als Renditeobjekt werden nämlich jene Immobilien bezeichnet, die Sie im Sinne des Vermögensaufbaus in Ihr Portfolio aufnehmen.
Das bedeutet, dass Sie in dem Haus oder in der Wohnung nicht selbst leben, sondern das Objekt stattdessen zur Vermietung und – noch wichtiger – zur Generierung monatlicher Überschüsse einsetzen. Richtig angewandt, erwirtschaften Renditeobjekte nämlich Monat für Monat einen Cashflow, der nach Deckung aller Kosten in die eigene Haushaltskasse wandert.
Derartige Immobilieninvestments gelten nicht nur als inflationssichere und relativ wertstabile Geldanlage, sondern auch das Modell der Immobilie als Altersvorsorge“ ist bei vielen Anlegern beliebt.
Damit sich Ihr eingangs vielversprechendes Renditeobjekt langfristig nicht als Minusgeschäft entpuppt, geben wir Ihnen in den nachfolgenden Zeilen hilfreiche Tipps, wie Sie lukrative Renditeobjekte finden und auf deren Nachhaltigkeit bewerten können.
Der Anfang: Ein passendes Renditeobjekt finden
Aller Anfang ist klein und so müssen Sie sich auf der Suche nach geeigneten Renditeobjekten zu Beginn durch diverse Inserate in Zeitschriften oder Online-Portalen arbeiten.
Achten Sie dabei direkt zu Beginn auf den Standort Ihres Objekts, denn bestenfalls investieren Sie in eine Stadt mit Zukunft: Ist langfristig eine geringe Arbeitslosigkeit oder eine konstante Entwicklung der Bevölkerung zu erwarten, können dies Indizien für einen geeigneten Immobilien-Standort sein.
Neben dieser Makrolage zählt im Detail insbesondere die Mikrolage zu den Erfolgsfaktoren eines Renditeobjekts: Eine heruntergekommene Immobilie in einer gefragten Stadt mit guter Lage innerhalb dieser Stadt kann sich nach einer Renovierung immer noch als ein guter Deal entpuppen.
Dennoch sollten Sie sich über die Kosten möglicher Sanierungsmaßnahmen stets im Klaren sein, denn auch dieser Punkt entscheidet über die Attraktivität eines Renditeobjekts. Eine veraltete Haustechnik oder Mängel an der Bausubstanz verursachen oft erhebliche Folgekosten, sodass der einst günstige Einkaufspreis zur unerwarteten Kostenfalle wird.
Hier lesen Sie lukrative Standorte, an denen der Hauskauf noch lohnt
Wenn es um beliebte Immobilien Standorte geht, kommen den meisten Investoren zu aller erst die Großstädte in den Sinn. Aber die Metropolen sind nicht immer die beste Wahl – wo sich der Hauskauf wirklich lohnt.
Nächster Schritt: Den Kaufpreis bewerten
Haben sich in der Vielzahl an Angeboten einige interessante Renditeobjekte herauskristallisiert, sollten Sie im nächsten Schritt deren Wirtschaftlichkeit genauer unter die Lupe nehmen.
Zu diesem Zweck liefert der Mietmultiplikator einen ersten Anhaltspunkt. Dieser Wert sagt nämlich aus, ob eine Immobilie als tendenziell günstig oder eher teuer anzusehen ist. Mit dieser einfachen Formel berechnen Sie den Mietmultiplikator in wenigen Sekunden:
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten
Ein Mehrfamilienhaus, das 700.000 Euro kostet und jährlich 35.000 Euro Mieteinnahmen erwirtschaftet, hat beispielsweise einen Multiplikator von 20. Das bedeutet, das nach 20 Jahren die Mieteinnahmen den Wert des Kaufpreises erreicht hätten.
Die Höhe des Multiplikators ist in gewissem Maße abhängig von der Lage der Immobilie. So kann ein Renditeobjekt in einer Metropolregion wie München schnell bei Faktor 40 liegen, während in kleineren Städten mit zweifelhaften Zukunftsprognosen auch Faktoren unter 10 zu finden sind.
Folglich ist der Mietmultiplikator keine fixe Größe darüber, ob ein Objekt günstig ist oder nicht, sondern nur eine kurze Überschlagsformel, um Immobilien innerhalb einer Stadt miteinander zu vergleichen. Je zukunftssicherer eine Immobilie wirkt, desto höher kann auch der Faktor sein.
Der Mietmultiplikator liefert zwar einen großen Anhaltspunkt für die Wirtschaftlichkeit eines Objekts, allerdings sagt der Wert nichts über die tatsächliche Nettorendite aus, welche die Kaufnebenkosten sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten miteinbezieht.
Für die Prüfung der Wirtschaftlichkeit sollten Sie als weitere Kennzahlen folglich unbedingt die Immobilien Rendite und den Immobilien-Cashflow berechnen.
Renditeobjekte finden & bewerten: 3 Tipps für den Anfang
Korrekte Kostenkalkulationen statt geschönter Zahlen
Ein Immobilienkauf ist teuer und die anfallenden Kosten gehen noch weit über den auf den ersten Blick sichtbaren Kaufpreis im Exposé hinaus. Denn mit dem Kauf einer jeden Immobilie sind weitere Nebenkosten verbunden, etwa für Makler, Notar, Grundbuch und nicht zuletzt die Grunderwerbssteuer.
Je nach Bundesland können die Kaufnebenkosten etwa 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen und diese Summe müssen Sie zusätzlich zum Preis der Immobilie zahlen. Auch die Kosten für eine angemessene Instandhaltung Ihres Objekts dürfen Sie nicht vernachlässigen: Je nach Alter der Immobilie sollte die jährliche Instandhaltungsrücklage bis zu 9 Euro pro Quadratmeter betragen.
Eine realistische Einschätzung der Risiken
Als Kapitalanlage haben Immobilien viele Vorteile, doch es kann immer zu unvorhergesehenen Kosten oder Mietausfällen kommen. Letztendlich sind auch die besten Renditeobjekte mit Risiken verbunden, die Sie als Käufer nur schwer oder kaum beeinflussen können.
Dazu zählt nicht nur, dass die zukünftigen Mietpreise je nach Region schwer vorauszusagen sind, sondern auch die Probleme, die mit Mietern auftreten können: Ein Horrorszenario für jeden Investor sind Mietnomaden, die keine Miete zahlen und das Objekt über mehrere Monate verwahrlosen lassen.
Wollen Sie erfolgreich in Immobilien investieren oder gar langfristig mit Immobilien reich werden wollen, müssen Sie sich auch der Risiken der Kapitalanlage bewusst sein, um gegen sämtliche Eventualitäten gewappnet zu sein.
Mit Renditeobjekten nicht spekulieren
Renditeobjekte oder Anlageimmobilien sollten Sie nicht als kurzfristige Spekulationsobjekte betrachten. Denn dabei müssen Sie bedenken, dass es eine Spekulationsfrist von zehn Jahren gibt: Verkaufen Sie eine Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Haltefrist, müssen die Gewinne zu Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden.
Wollen Sie die Problematik mit den Spekulationsgewinnen vermeiden, müssen Sie Ihr Renditeobjekt für mindestens zehn Jahre halten. Wie Sie in diesen Jahren sogar noch Steuern sparen, lesen Sie in unserem weiterführenden Ratgeber zum „Steuern sparen mit Immobilien“.
