Erbbaurecht: Die Immobilie ohne Grund und Boden dank Erbpacht

Beim Immobilienkauf sind Ihnen bestimmt bereits die günstigeren Objekte mit dem Zusatz Erbbaurecht aufgefallen. Das bedeutet: Sie kaufen eine Immobilie ohne eigenen Grund um Boden und zahlen neben dem geringeren Kaufpreis eine Erbpacht. Das Erbbaurecht-Modell hat seine Vor- und Nachteile, die es im Einzelfall abzuwägen gilt.

Tipp: Dieser Artikel ist Bestandteil unseres Ratgebers zum Immobilieninvestment. In weiteren Artikeln zeigen wir Ihnen beispielsweise die Vorteile der Immobilien Kapitalanlage oder stellen Immobilien und Aktien im Vergleich gegenüber.

Definition und Erklärung – Was bedeutet Erbbaurecht?

Wenn Sie beim Durchstöbern der gängigen Immobilien-Marktplätze auf ein besonders günstiges Objekt stoßen, handelt es sich dabei häufig um ein Grundstück mit Erbbaurecht.

Jedoch wissen viele Anleger beim ersten Interesse nicht, worum es sich bei der Erbpacht genau handelt. Und so freuen sie sich über den günstigen Einkaufspreis und die damit verbundene Berechnung der Immobilienrendite, die zunächst überdurchschnittlich hoch ausfällt.

Allerdings müssen Sie in Ihrer Formel den Knackpunkt beim Erbbaurecht miteinbeziehen: Kaufen Sie ein Objekt mit Erbpacht, dann müssen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr an den Aussteller des Rechts zahlen.

Das liegt daran, dass Sie beim Erwerb eines Objekts mit Erbbaurecht das eigentliche Grundstück nicht kaufen. Der Boden befindet sich also gar nicht in Ihren persönlichen Besitz.

Stattdessen räumt der Besitzer des Grundstücks Ihnen das (Erbbau-)Recht ein, ein Haus auf dem fremden Boden zu bauen. Alternativ können Sie auch eine „fertige“ Immobilie kaufen, die bereits auf einem Grundstück mit Erbpacht gebaut wurde.

Erbbauzins: Die Kosten und Gebühren beim Erbbaurecht

Der große Vorteil beim Erbbaurecht ist es, dass Sie beim Kauf nur für das Haus zahlen müssen. So gesehen sparen Sie sich die Kosten für den Grundstückskauf, die meistens sogar noch die der Immobilie übersteigen.

Ein großer Vorteil beim Kauf mit Erbbaurecht: Sie müssen nur das Haus auf einen Schlag finanzieren und sparen sich den Kredit für das Grundstück.

Im Gegenzug werden bei Objekten mit Erbbaurecht jährliche Gebühren fällig – der sogenannte Erbbauzins. Die Höhe der Zinsen hängt dabei von dem Wert des jeweiligen Grundstücks ab.

Normalerweise beträgt die Erbpacht zwischen 4 und 5 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Ist das Grundstück beispielsweise 100.000 Euro wert, zahlen Sie als Mieter bei einer Verzinsung von 5 Prozent einen jährlichen Erbbauzins von 5.000 Euro.

Dieser Umstand wird von einem Notar per Vertrag besiegelt. Als Bauherr errichten Sie Ihre eigenen vier Wände auf einem verpachteten Grundstück und zahlen dafür Erbpachtzins.

Ein Problem sollten Sie dabei aber beachten: Der Erbpachtzins bleibt nicht über die gesamte Vertragslaufzeit gleich. Stattdessen steigt der Zinssatz im Laufe der Jahre an. Meist wird hierfür ein Vergleichsindex herangezogen, etwa der Verbraucherindex des Statistischen Bundesamts.

Die Vor- und Nachteile bei Erbpacht und Erbbaurecht erklärt

Wollen Sie sich Ihr Eigenheim auch ohne die hohen Preise für eigenen Grund und Boden bauen, lautet Erbpacht das Zauberwort. Statt es zu kaufen, pachten Sie das Grundstück einfach langfristig – so können Sie leichter in den Immobilienmarkt einsteigen.

Dadurch sparen Sie gleichermaßen eine Menge Geld bei der Anschaffung. Statt der gesamten Kosten müssen Sie nur die eigentliche Immobilie sofort bezahlen. Das Grundstück schlägt „nur“ mit jährlichen Kosten zu Buche, die weit unter dem Grundstückspreis liegen.

Ein Vorteil ist das Erbbaurecht also vor allem in Ballungsräumen, wo das Bauland besonders gefragt und teuer ist. Wenn der Traum vom Eigenheim nämlich an den finanziellen Mitteln scheitert, kann die Erbpacht für eine finanzielle Entlastung sorgen.

Für diesen Zweck wird das Erbbaurecht überhaupt auch erst vergeben. Vornehmlich wird die Erbpacht von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen für kinderreiche oder sozial schwache Familien angeboten.

Trotzdem stehen in Deutschland nur etwa 5 Prozent der Immobilien auf Erbbaugrundstücken. Warum machen sich nicht mehr Bauherren den geringen Einstiegspreis zu Nutze? Warum setzen Kapitalanleger nicht auf den geringeren Anschaffungspreis der Immobilien mit Erbpacht?

Erbbaurecht: Die wichtigsten Vorteile und Nachteile auf einen Blick

Das Erbbaurecht hat seine Tücken

Der große Nachteil des Erbbaurechts besteht darin, dass Sie Ihre Immobilie wesentlich schwieriger verkaufen können. Während Häuser auf eigenem Grund und Boden beliebt sind, bleiben Sie auf einem Objekt mit Erbbaurecht womöglich für längere Zeit sitzen. Außerdem erzielen diese Immobilie schlechtere Preise.

Zusätzlich werden bei der Erbpacht meistens gegenseitige Vorkaufsrechte eingeräumt. Wollen Sie Ihr Haus also vorzeitig vor Vertragsende und Ablauf der Pacht verkaufen, sind Sie an die Zustimmung des Grundstückseigentümers gebunden.

Mit einer Erbpacht-Immobilie sind Sie an ein Haus also noch fester gebunden und noch weniger flexibel im Umgang mit Ihrem Kapital.

Aus wirtschaftlicher Hinsicht entsteht aus der Erbpacht auch ein weiterer großer Nachteil: Auf lange Sicht profitieren Sie nämlich nicht in großem Maße von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Die Wertsteigerung wird nämlich durch die ablaufenden Pachtverträge geschmälert.

Tipp: Beim Kauf eines Grundstücks können Sie auch ohne Erbbaurecht viel Geld sparen, indem Sie das Haus und das Grundstück getrennt voneinander erwerben. Welche rechtlichen Bedingungen Sie dabei beachten müssen, lesen Sie in unserem Artikel zum Steuern sparen mit Immobilien.

Kann eine Immobilie mit Erbbaurecht weiterverkauft werden?

Haben Sie eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht gebaut, können Sie diese auch während der vertraglichen Laufzeit verkaufen. Dann verkaufen Sie das Erbbaurecht, was der Zustimmung des Eigentümers bedarf.

Im Falle des Verkaufs steht dem Eigentümer des Grundstücks außerdem ein Vorkaufsrecht zu. Wichtig ist auch, dass der Eigentümer den Verkauf nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigern kann.

Eine Verweigerung des Verkaufs wäre beispielsweise möglich, wenn der potenzielle Käufer das Objekt plötzlich zu gewerblichen Zwecken nutzen will. Im Normalfall steht der Veräußerung der Immobilie mit Erbbaurechts aber nichts im Wege.

Ablaufzeit von 99 Jahren – Was, wenn das Erbbaurecht endet?

Kaufen Sie eine Immobilie auf Grundstück mit Erbbaurecht, wird ein Vertrag abgeschlossen. Dieser räumt Ihnen das Recht zur Nutzung der Fläche ein. Allerdings ist die Laufzeit des Erbbaurechts vertraglich begrenzt: Meist laufen die Pachtverträge zwischen 75 und 99 Jahre lang.

Und nun? Ist das gebaute Haus einfach so verloren?

Tatsächlich erlischt das Erbbaurecht mit dem Ablaufdatum, ohne, dass es einer weiteren Bestätigung oder Erklärung bedarf.

Unter bestimmten Umständen ist sogar ein vorzeitiges Ende des Vertrags möglich: Der sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Mieter das Grundstück verwahrlost oder über längere Zeit mit der Pachtzahlung in Verzug gerät.

In solch einem Fall geht das Haus als Bestandteil des Grundstückes an den Pachtgeber über. Per Gesetz wird der Besitzer des Grundstücks also auch Besitzer des darauf gebauten Eigenheims.

Das gilt sowohl für den Heimfall, als auch beim regulären Ablauf des Erbbaurechts. Als Entschädigung erhält der vorherige Besitzer der Immobilie einen „angemessenen“ Betrag gemäß der vorher im Vertrag beschlossenen Vereinbarungen.

Wichtig ist dabei zu beachten, dass die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Werts der Immobilie betragen muss.

Und noch viel wichtiger: Der Grundstücksbesitzer kann seine Pflicht, eine Entschädigung für das Haus zu zahlen, abwenden. Dazu muss der Grundbesitzer dem Hausbesitzer vorschlagen, das Erbbaurecht zu verlängern. Lehnt der Hausbesitzer dieses Angebot ab, erlischt dadurch gleichzeitig der Anspruch auf eine Entschädigung für die „verlorene“ Immobilie.

Lässt sich das Erbbaurecht verlängern?

Aus dem obigen Szenario gehen zwei entscheidende Aspekte des Erbbaurechts hervor:

1. Die Erbpacht endet automatisch mit dem Ablauf der Vertragslaufzeit.
2. Die Laufzeit des Erbbaurechts kann verlängert werden.

Aber was genau müssen Sie tun, um das Erbbaurecht zu verlängern? Die Antwort ist simpel: Sie verhandeln mit dem Besitzer des Grundstücks um eine Verlängerung.

Beim Vertrag über das Erbbaurecht kommt es auf jedes Detail an. Holen Sie sich deshalb bestenfalls einen Profi zur Hilfe.

Dabei kommt es in der Regel zu einer Neuverhandlung des Pachtzinses, der im neuen Vertrag etwas höher ausfallen dürfte. Eine Pflicht, die Verlängerung anzunehmen, besteht jedoch für keine der beteiligten Parteien.

Soll das Grundstück weiterhin für die Verpachtung nach dem Erbbaurecht genutzt werden, besteht für Sie als Nutzer eines Grundstücks immerhin ein Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss.

Hierbei zählen allerdings die kleinen Details im Erbpacht-Vertrag. Deshalb sollten Sie sich möglichst schon vor der Unterzeichnung der Pacht einen Notar zur Hilfe ziehen und diesen genau überprüfen.

Streben Sie eine Verlängerung Ihrer Pacht an, sollten Sie sich außerdem rechtzeitig vor dessen Ablauf mit dem Aussteller in Verbindung setzen. Planen Sie vorsichtshalber ausreichend Zeit für die Verhandlungen rund um die Verlängerung des Erbbaurechts ein.

„Erbbaurecht nicht vorhanden“ – und nun?

Bei vielen Suchenden sorgt das Thema Erbbaurecht in der Immobilien-Anzeige immer wieder für Verwirrung. Und das insbesondere, wenn in dem Expose Begriffe wie „Erbaurecht: Nein“ oder „Erbbaurecht nicht vorhanden“ auftauchen.

Tatsächlich ist der Hintergrund dieser Angaben weit simpler als Gedacht. Die Angaben bedeuten einfach nur, dass es sich bei den Angeboten um Objekte ohne eingetragenes Erbbaurecht handelt. Beim Kauf erwerben Sie also neben der Immobilie auch das Grundstück.

Rechenbeispiel zum Erbbaurecht – Wann die Erbpacht lohnt

Beim Kauf oder Bau des eigenen Hauses ein paar tausende Euro sparen, das klingt natürlich für viele Träumer auf dem Weg zum Eigenheim interessant.

Tatsächlich scheint das Erbbaurecht im ersten Moment eine äußerst attraktive Investmentchance zu sein. Denn als Käufer sparen Sie sich mit der Erbpacht die gesamten Anschaffungskosten für das Grundstück – und das können schnell mehrere hunderttausende Euro sein.

Aber wann lohnt sich das Erbbaurecht wirklich? Das hängt von einer Reihe entscheidender Faktoren ab: Wie groß ist der Unterschied zwischen Erbpacht- und Darlehenszins? Wie steht es um die Grundstückspreise? Wir haben für Sie nachgerechnet.

Die Rahmenbedingungen: Wir gehen für beide Seiten von einem Eigenkapitalanteil in Höhe von 80.000 Euro aus. Für den Kredit gilt in beiden Fällen ein Ergebnis aus Sollzins und Tilgungsrate in Höhe von 5 %. Die Laufzeit wird mit 15 Jahren einbezogen.

In diesem Rechenbeispiel hat der Käufer mit Erbbaurecht also leicht die Nase vorn. Dies liegt aber an der Berechnung mit einem niedrigen Erbbauzins von 3 %. Wird dieser nun auf 5 % erhöht, kippt auch das Ergebnis ins Negative: Dann betragen die Kosten für den Erbbauzins 625 pro Monat, die monatliche Gesamtbelastung steigt auf 1.541 Euro.

Mit einem höheren Zinssatz beim Erbbaurecht liegen beide Parteien gleich auf. Nun dürfen Sie aber nicht vergessen, dass der Käufer nach 20 Jahren das Grundstück komplett besitzt. Währenddessen zahlen Sie beim Erbbaurecht munter weiter und müssen weiter die monatlichen Kosten für das Erbbaurecht tragen. Folglich lohnt sich Erbbaurecht erst mit einem niedrigen Erbbauzins.

Häufige Fragen rund um Erbbaurecht und Erbpacht