Inhaltsverzeichnis - Das erwartet Sie
Haben Sie sich nach reichlicher Überlegung entschied, in Immobilien zu investieren, steht als eine der letzten Baustellen die Entscheidung zwischen Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus aus. Die Wahl des Gebäudetypen ist nicht nur vom Preis abhängig, sondern auch von Ihrer Risikofreudigkeit.
Was ist besser? Eigentumswohnung vs. Mehrfamilienhaus
Eigentumswohnungen haben eine lange Tradition: In den 1950er-Jahren wurde als Konsequenz des Mangels an Wohnraum die Wohnung als Investment sozusagen ins Leben gerufen.
Das „Gesetz über das Wohnungseigentum“ ermöglichte erst den privaten Vermögensaufbau durch Wohneigentum. Denn durch die Investmentchance der kleineren Eigentumswohnungen war der Immobilienbesitz mit wesentlich weniger Eigenkapital möglich.
In dieser Zeit eröffnete sich so für die Anleger eine große neue Chance, um von Immobilien zu profitieren. Heutzutage ist das Betongold aber gefragter denn je und so stellt sich die Frage, ob beim Immobilieninvestment die Wahl auf eine einzelne Eigentumswohnung oder gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus fallen sollte.
Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus als Investment
Die obige Geschichte über den Ursprung der Eigentumswohnung zeigt, dass diese einst für die Selbstnutzer erfunden wurden. Dank dem entsprechenden Gesetz konnten immer mehr Privatnutzer ihren eigenen Wohnraum erwerben, wobei anstelle harter Fakten und Renditeobjekten meist die emotionale Zufriedenheit ausschlaggebend für den Kaufpreis der Wohnung ist.
Deshalb ist eine einzelne Wohnung traditionell teurer in der Anschaffung als ein Mehrfamilienhaus. Das gilt ebenso für die langfristige Verwaltung des Objekts, denn bei mehr zu verwaltenden Einheiten im selben Objekt sinken die Gesamtkosten pro einzelner Wohnung.
Das Zinshaus hingegen ist in erster Linie ein Anlageprodukt für Investoren, welches ein auf mehrere Einzelwohnungen gestreutes Risiko mit niedrigeren Erwerbs- und Verwaltungskosten verbindet.
Totalausfall und Streuung: Wo ist das Risiko letztendlich höher?
Geht es um die Wahl zwischen Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus, ist das Investmentrisiko ein viel umstrittener Faktor. So gibt es für beide Gebäudetypen Vor- und Nachteile, die es letztendlich im Einzelfall abzuwägen gilt.
Bei einer Eigentumswohnung ist nämlich das Risiko eines Totalausfalls weitaus höher: Kommt der eine Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, entsteht durch die weiterhin anfallenden Kosten schnell ein finanzieller Engpass. Hier punktet das Mehrfamilienhaus, denn bei mehreren Mietparteien ist ein totaler Ausfall unwahrscheinlicher.
Wollen Sie dennoch in Eigentumswohnungen investieren, umgehen Sie dieses Ausfallrisiko natürlich, indem Sie mehrere Objekte erwerben. Der Vorteil dabei ist, dass Sie Ihr Risiko nicht nur auf verschiedene Immobilien, sondern auch auf verschiedene Standorte streuen können.
Wenn es um beliebte Standorte für den Hauskauf geht, kommen den meisten Investoren zu aller erst die Großstädte in den Sinn. Aber die Metropolen sind nicht immer die beste Wahl – wir zeigen Ihnen, wo sich der Hauskauf langfristig wirklich lohnt.
Ein Risiko des Mehrfamilienhauses sind nämlich unvorhergesehene Ereignisse, auf die Sie als Investor keinerlei Einfluss haben: Wenn in der Nachbarschaft plötzlich aufwendig gebaut wird und die Mieter aufgrund der Lärmbelästigung ihre Mieten mindern, verlieren Sie einen Teil Ihrer einkalkulierten Immobilienrendite.
Ein weiterer Nachteil der Eigentumswohnung ist mitunter die Eigentümerversammlung, in welcher die verschiedenen Parteien eines Gebäudekomplexes unter anderem über anstehende Instandhaltungen am Objekt abstimmen.
Hierbei kann es passieren, dass Sie sich als Investor den Mehrheitsbeschluss akzeptieren müssen, was grade in von Eigennutzern geprägten Hausgemeinschaften zu Problemen führen kann: Diese neigen nämlich zu Ausgaben, die vielleicht den Wohnkomfort erhöhen, aber nicht zu einer – letztendlich für Sie ausschlaggebenden – Steigerung der Mieten führen.
Tipp: Interessieren Sie sich für eine Eigentumswohnung, sollten Sie sich vor dem Immobilienkauf die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen vorlegen lassen. So können Sie einerseits den Stand des Rücklagenkontos einsehen und prüfen, ob demnächst kostspielige Ausgaben anstehen.
| Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus | |
|---|---|---|
| Vorteile | Geringerer Kaufpreis | Geringeres Risiko des Totalausfalls |
| Für Einsteiger eher finanzierbar | Geringerer Kaufpreis je Quadratmeter | |
| Nachteile | Höherer Kaufpreis je Quadratmeter | Höhere Investitionssumme |
| Hohes Ausfallrisiko bei Einzelwohnung | Erfordert Aufnahme von mehr Fremdkapital | |
| Risiko durch Eigentümer-Beschlüsse | Nur bei guter Bonität realisierbar | |
Ein Mehrfamilienhaus lässt sich in einzelne Wohnungen teilen
Ein Mehrfamilienhaus kann später wieder ein voneinander getrennte Wohneinheiten aufgeteilt werden. Dadurch können Sie in Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen umwandeln und diese etwa einzeln veräußern, falls Sie eine gewisse Summe an Kapital benötigen.
Für die Aufteilung benötigen Sie zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hinter diesem bürokratischen Begriff verbirgt sich eine Bestätigung der zuständigen Baubehörde, dass die einzelnen Wohneinheiten hinreichend von den anderen Gebäudeteilen abgeschlossen sind. Das gilt beispielsweise für die Abgrenzung zu den Nachbarwohnungen, Fluren oder dem Keller.
Haben Sie diese Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, ist der erste große Schritt zur Aufteilung des Mehrfamilienhauses bereits geschafft. Anschließend muss der Eigentümer die Teilungserklärung beurkunden. Dadurch wird die Aufteilung juristisch festgehalten und die Wohnungen können somit unproblematisch einzeln verkauft werden.
