Inhaltsverzeichnis - Das erwartet Sie
- 1 Ratgeber zum erfolgreichen Immobilien Investment
- 2 Das erste Immobilien Investment – Aber wie?
- 3 Glossar: Wichtige Begriffe für Ihr Immobilien Investment
- 4 Wann lohnt sich ein Immobilien Investment?
- 5 Die Vor- und Nachteile des Immobilien Investments
- 6 Immobilienboom: Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt
- 7 Finanzierung und Kauf: Die Checkliste für den Immobilien-Kauf
- 8 Nach dem Kauf: So sparen Sie mit Ihrer Immobilie Steuern
- 9 Weitere Ratgeber rund um das Immobilien Investment
In diesem Immobilien Investment Ratgeber lesen Sie viele praktische Tipps und Informationen rund um das Betongold als Anlageklasse: Wie Sie lohnenswerte Objekte finden und kaufen sowie indirekt in Immobilien investieren können, lesen Sie hier.
Ratgeber zum erfolgreichen Immobilien Investment
In Deutschland steigt das Investitionsvolumen auf dem Immobilienmarkt seit Jahren munter an. Während im Jahr 2009 nur knapp 13 Milliarden Euro in Immobilien flossen, investierten die deutschen Anleger im vergangenen Jahr über 65 Milliarden Euro in das Betongold.
Damit zählen Immobilien zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Kein Wunder, schließlich lockt das Immobilien Investment mit vielen attraktiven Vorteilen. Allerdings müssen Sie auch die Risiken beachten – und auf die richtige Strategie setzen.
Das erste Immobilien Investment – Aber wie?
Wollen Sie erfolgreich in Immobilien investieren, brauchen Sie eine erprobte Strategie. Gerade für Einsteiger auf dem Immobilienmarkt eignen sich die folgenden beiden Investment-Möglichkeiten:
- Eine Immobilie kaufen und mindestens 10 Jahre im Bestand halten.
- Eine heruntergekommene Immobilie renovieren und mit Gewinn veräußern.
Insbesondere die erste Strategie ist dabei vergleichsweise simpel:
Sie kaufen ein Objekt an einem gefragten Immobilien-Standort, halten und vermieten dieses für mindestens 10 Jahre und verkaufen Ihr Objekt anschließend wieder.
Über die Jahre ist nicht nur der Wert des Objektes (im Idealfall) kontinuierlich angestiegen, sondern Sie nutzen außerdem die Steuervorteile von Immobilien: Nach 10 Jahren können Sie Ihre Immobilie nämlich steuerfrei verkaufen und vom Gewinn voll profitieren.
Die zweite Strategie ist hingegen schon etwas aufwendiger und setzt weitere Kenntnisse voraus:
Sie kaufen eine heruntergekommene Immobilie und werten diese durch Renovierungsmaßnahmen auf (es gibt darüber hinaus viele weitere Möglichkeiten zur Aufwertung, etwa durch den Einsatz von Smart Home).
Dabei müssen Sie allerdings auch die steuerlichen Aspekte beachten: Verkaufen Sie mehr als fünf Objekte in drei Jahren, stuft Sie das Finanzamt beispielsweise als gewerblichen Immobilienhändler ein.
Auch darüber hinaus gibt es natürlich noch viele Strategien und Wege, um mit Immobilien reich zu werden. Entscheidend ist allerdings, dass Sie sich am Anfang für eine Anlagestrategie entscheiden, mit der Sie sich wohlfühlen.
Wollen Sie konkrete Schritte zu Ihrem ersten Objekt in die Wege leiten? In einem weiterführenden Ratgeber zeigen wir Ihnen 7 Schritte und 3 Tipps, wie Sie die erste Immobilie kaufen können.
Glossar: Wichtige Begriffe für Ihr Immobilien Investment
Kaufnebenkosten: Während die Anschaffungskosten den Kaufpreis der Immobilie umfassen, dürfen Sie dabei keineswegs die Kaufnebenkosten vergessen. Diese können nämlich schnell 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises betragen und Ihre Ausgaben in die Höhe treiben. Die Kaufnebenkosten umfassen neben den Maklergebühren auch die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer.
Verkehrswert: Der Wert einer Immobilie, der aktuell für das Objekt am freien Markt erzielt werden kann, wird Verkehrswert genannt. Dieser wird von einem Gutachter errechnet, der dabei unter anderem Vergleichspreise, den Sachwert des Objekts sowie das Ertragswertverfahren miteinbezieht.
Rendite: Ein Vorteil des Immobilien Investments sind die gut prognostizierbaren Gewinne. Achten Sie dabei allerdings darauf, dass Sie gegenüber Maklern nicht auf geschönte Zahlen hereinfallen. Anhand eines Rechenbeispiels erklären wir Ihnen, wie Sie in wenigen Schritten selbst die Immobilien Rendite berechnen können.
Cashflow: Der Cashflow ist eine weitere Kennzahl, um die Nachhaltigkeit und Rentabilität eines Investments abzuwägen. Den monatlichen Einnahmen werden sämtliche Kosten gegenübergestellt, wobei idealerweise ein Überschuss entsteht. Hier erfahren Sie detailliert, wie Sie den Cashflow berechnen können.
Kredit und Tilgung: Die Grundlagen der Immobilien-Finanzierung
Eigenkapitalanteil: Zur Finanzierung einer Immobilie mittels eines Kredits müssen Sie gegenüber der Bank in der Regel einen gewissen Eigenkapitalanteil aufbringen. Dieses beträgt meist zwischen zehn und 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Kapital Sie selbst einbringen, desto günstigere Konditionen werden von der Bank häufig angeboten.
Immobilien ohne Eigenkapital: Wir zeigen Ihnen vier Strategien, wie Sie trotzdem vom Betongold profitieren können.
Tilgung: Die regelmäßige Rückzahlung der Verbindlichkeiten wird Tilgung genannt. Dieser Wert wird meistens prozentual zum Darlehensbetrag angegeben und umfasst neben der Kreditsumme auch die weiteren Bearbeitungsgebühren der Bank.
Zinsbindungsfrist: Nehmen Sie bei einer Bank einen Kredit auf, wird die Verzinsung für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Während dieser Zinsbindungsfrist wirkt sich die aktuelle Marktentwicklung also nicht auf die Rahmenbedingungen des Darlehens aus. Erst nach Ablauf der Frist muss der Zinssatz neu verhandelt werden.
Tipp: Grade im aktuellen Zinstief sollten Sie auf eine möglichst lange Zinsbindung achten. Wenn die Zinsen in den kommenden Jahren wieder ansteigen, erwartet Sie ansonsten in 10 Jahren womöglich eine böse Überraschung und Sie können die Finanzierung im schlimmsten Fall nicht mehr stemmen. Mehr zum Thema lesen Sie im Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.
Wann lohnt sich ein Immobilien Investment?
In Deutschland boomt der Immobilienmarkt, doch von allen Seiten aus ist die Nachfrage nach Immobilienobjekten weiterhin groß. Wann sich ein Investment für Sie als Anleger lohnt, hängt von einer Reihe an Faktoren ab:
- Haben Sie genügend Zeit für ein Immobilien Investment? Nicht nur der Kauf einer Immobilie an sich erfordert viel Zeit bei der genauen Recherche nach geeigneten Objekten. Auch danach haben Sie mit Ihrem Objekt einen Verwaltungsaufwand und Sie sollten die Arbeit nicht unterschätzen.
- Können Sie die Kosten und Risiken stemmen? Ein Immobilien Investment setzt ein hohes Startkapital voraus, wenn auch eine Bankenfinanzierung aktuell eine günstige Alternative ist. Dennoch bleiben hohe Kosten, etwa für die Instandhaltung des Objekts, die sich nur über einen längerfristigen Zeitraum wieder hereinholen lassen.
- Haben Sie Spaß und Interesse an Immobilien? Wenn nicht, dann sollten Sie das Projekt „Immobilienkauf“ lieber noch einmal überdenken und eine andere, für Sie persönlich passende, Geldanlage finden. Denn die Freude und das langjährige Interesse an dem Thema sind eine grundlegende Voraussetzung.
- Haben Sie einen langfristigen Anlagehorizont? Ein Immobilien Investment lohnt sich umso mehr, desto länger Sie Ihr Anlageobjekt im Besitz halten. Ist die Immobilie nämlich einmal abbezahlt, erwirtschaften Sie Monat für Monat höhere Gewinne und Ihr Cashflow steigt an. Auch von der Wertsteigerung und den Steuervorteilen profitieren Sie erst mit einem langen Anlagehorizont.
- Verfolgen Sie die richtige Investment-Strategie? Mit Ihrer Immobilie wollen Sie vor allem Gewinne erwirtschaften. Wie Ihnen das gelingt und welche Wege nachweislich zum Erfolg führen, zeigen wir Ihnen in unserem Artikel „reich werden mit Immobilien“.
Die Vor- und Nachteile des Immobilien Investments
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Durch die Vermietung bauen Sie sich eine zusätzliche Einnahmequelle auf | Sie bündeln Ihr Kapital auf ein einziges Objekt (Klumpenrisiko) |
| Immobilien sind in der Regel (mindestens) wertbeständig | Die Suche nach geeigneten Objekten ist zeitintensiv |
| Eine Immobilie bietet Ihnen viele Steuervorteile | Immobilien sind ein langfristiges Investment |
| Eigentümer sind meist kreditwürdig für weitere Investments | Mieter können Probleme bereiten (z.B. Mietausfall) |
Detaillierte Erklärungen zu den einzelnen Punkten finden Sie in unserem weiterführenden Artikel zu den Vor- und Nachteilen der Immobilien Kapitalanlage.
Immobilienboom: Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt
Als „Big Seven“ werden die sieben größten und teuersten Städte auf dem deutschen Immobilienmarkt bezeichnet. In diesen Städten ist in den vergangenen Jahren eine deutliche Preissteigerung zu beobachten. Welche Städte zu dieser Kategorie zählen, lesen Sie in unserem Vergleich der Miet- und Kaufpreise in Deutschland.
Immobilien Investments lohnen sich in kleineren Städten
Obwohl die Aufmerksamkeit häufig besonders auf den Großstädten liegt, erweisen sich beim Immobilien Investment grade die kleineren Städte als wahre Perlen für Anleger.
Die Städte, häufig im Speckgürtel der Großen gelegen, locken nämlich Pendler an und bieten langfristiges Potential für Wertsteigerungen. Zu diesen Standorten zählen unter anderem:
- Frechen (bei Köln)
- Düsseldorf
- Oranienburg (bei Berlin)
- Kelkheim (bei Frankfurt)
- Bad Oldesloe
- Konstanz
- Kempten
Weitere Städte, die noch Raum für lukrative Investments bieten, liegen im Osten Deutschlands. Und dazu zählt nicht nur Berlin, sondern auch weitaus kleinere Orte haben eine beachtliche Entwicklung hingelegt. Hier lesen Sie weitere Tipps, wo sich der Immobilienkauf in Ostdeutschland lohnen kann.
Finanzierung und Kauf: Die Checkliste für den Immobilien-Kauf
Neben der eigentlichen Stadt müssen Sie bei Ihrem Immobilien Investment viele Faktoren und Details beachten. Damit Sie nach dem Kauf Ihres Wunschobjekts keine böse Überraschung erwartet, gilt es deshalb in allen Punkten sorgfältig vorzugehen.
Vor der Besichtigung: Die sorgfältige Prüfung des Angebots
- Rechnen Sie Ihren finanziellen Spielraum durch – Ist der Kauf des Objekts für Sie möglich?
- Ist der Preis des angebotenen Objekts realistisch?
- Beachten Sie dabei auch die anfallenden Kaufnebenkosten.
- Fallen Sie nicht auf geschönte Rendite-Angaben herein und errechnen sie selbst die Nettomietrendite.
- Überprüfen Sie die Region und die Infrastruktur rund um das Objekt.
Wenn Ihr Wunschobjekt diesen ersten Vorab-Check bestanden hat, geht es an die eigentliche Besichtigung der Immobilie. Was Sie dabei alles beachten müssen, lesen Sie in unserer Checkliste zum Immobilienkauf.
Nach dem Kauf: So sparen Sie mit Ihrer Immobilie Steuern
Auch wenn die jährliche Steuerklärung eher zu den gern gemiedenen Themen gehört, sollten Sie das Thema als Immobilien Investor allerdings keineswegs ignorieren. Denn Jahr für Jahr können Sie so Kosten und Ausgaben geltend machen und Steuern sparen.
Die Steuer-Aspekte zählen nämlich zu den größten Vorteilen der Immobilien Kapitalanlage. Als Vermieter können Sie neben den Reparaturarbeiten beispielsweise auch die Anschaffungs- oder Maklerkosten von der Steuer absetzen.
Alles was Sie dabei beachten müssen, zeigen wir Ihnen in unserem umfangreichen Ratgeber „Steuern sparen mit Immobilien“. Tipp: Nicht nur als Vermieter, sondern auch als Mieter oder Selbstnutzer können Sie auf diesem Wege Geld sparen.