Grundschuld

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Die Grundschuld ist eine Form der Grundpfandrechte und bezeichnet die Absicherung von Forderungen, welche häufig bei Immobilienkrediten verwendet wird.

Definition Grundschuld – Was ist das?

Die Grundschuld ist eine Absicherung für Darlehensnehmer. Denn Immobilienkäufer müssen zur Finanzierung von Immobilien- oder Grundstückskäufen meist ein Darlehen aufnehmen, um den vollen Kaufpreis zahlen zu können. Dafür werden monatliche Tilgungsraten an den Darlehensgeber fällig – kann der Kreditnehmer diese nicht mehr bedienen, greift die Grundschuld als Sicherheit.

Genauer gesagt wird bei der Grundschuld die Zahlung eines Geldbetrags durch das Recht an einem Grundstück abgesichert. Die Höhe der Grundschuld entspricht dabei meist der Höhe des Darlehens und bleibt bis zu dessen vollständigen Rückführung bestehen.

Nachdem die Schulden vollständig abbezahlt wurden, kann die Grundschuld entfernt werden. Dies geschieht allerdings nicht automatisch, denn die Entfernung der Eintragung im Grundbuch erfolgt per Antrag. Eine einmal eingetragene Grundschuld kann aber auch nach der Tilgung bestehen bleiben und erneut als Kreditsicherheit eingesetzt werden.

Wirksamkeit der Grundschuld

Darlehensnehmer sollten die Grundschuld zeitnah nach Abschluss des Kaufvertrags bestellen. In den meisten Fällen zahlen Kreditgeber die Darlehenssumme nämlich erst dann aus, wenn die Grundschuld vom Notar im Grundbuch verankert wurde.

Dazu wird das „Grundschuldbestellungsformular“ des finanzierenden Kreditinstitutes dem Notar vorgelegt. Der Notar reicht die notarielle Beurkundung anschließend mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch beim Grundbuchamt ein.

Möglichkeiten der Grundschuldbestellung

Bei der Grundschuldbestellung wird zwischen zwei Möglichkeiten unterschieden:

  • Buchgrundschuld: Die Buchgrundschuld wird im Grundbuch in Abteilung III eingetragen und setzt die Einwilligung des Eigentümers voraus. Der entsprechende Eintrag wird vom Notar vorgenommen.
  • Briefgrundschuld: Auch bei der Briefgrundschuld erfolgt ein Eintrag im Grundbuch, allerdings erhält der Kreditgeber zusätzlich einen Grundschuldbrief.

Bei der Buchgrundschuld sind alle Informationen für sämtliche Beteiligten transparent im Grundbuch einsehbar, sodass diese nicht verloren können. Bei der Briefgrundschuld besitzt aber nur derjenige mit dem Forderungsrecht den genauen Brief. Welche Form gewählt wird, geht meist vom Gläubiger aus.

Grundschuld beim Verkauf

Ist im Falle des Immobilienverkaufs noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, ist meist eine Löschungsbewilligung notwendig. Die meisten Käufer wollen nämlich nur schuldenfreie Immobilien übernehmen – und nicht ein Objekt samt offener Forderung kaufen.

Wurde die Grundschuld noch nicht beglichen, wird in der Praxis der noch ausstehende Restbetrag mit dem Verkaufspreis beglichen. Der neue Käufer zahlt diesen Betrag direkt an die Bank und nach dem Geldeingang entfernt der Notar die Grundschuld.

Rangordnung einer Grundschuld

Es können mehrere Grundschulden im Grundbuch eingetragen werden. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit bestimmt das Datum der Eintragung dann über die Randordnung der Grundschulden. Wird nicht genügend Kapital durch die Zwangsversteigerung erzielt, können Gläubiger der unteren Ränge durchaus leer ausgehen.

Grundschuldzins

Neben der Grundschuld wird auch der Grundschuldzins im Grundbuch eingetragen. Diese liegen bei 10 bis 20 Prozent. Diese sind wesentlich höher als die eigentlichen Darlehenszinsen – dienen allerdings nur als zusätzliche Sicherheit für die Bank. Die Grundschuldzinsen erhöhen nämlich den Gesamtbetrag, welchen die Bank im Falle einer Zwangsvollstreckung einfordern kann.

Kosten der Grundschuldbestellung

Für die Bestellung einer Grundschuld entstehen zum einen Kosten beim Grundbuchamt, welches eine Gebühr für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch nimmt. Zum anderen fallen Kosten für die Beurkundung durch den Notar an. Die beiden Beträge sind jeweils gleich hoch. Der einzige Unterschied ist, dass für die Beurkundung noch 19 % Mehrwertsteuer fällig werden. Insgesamt sollten Käufer hier 1-2 % des Kaufpreises einkalkulieren.

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Von |2019-08-12T13:54:40+02:0020. März 2019|
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