Wohnung vermieten: 9 Tipps für Ihre erfolgreiche Vermietung

Die Vermietung einer Wohnung erfordert viel Fachwissen, denn rund um die zahlreichen Verträge, Mietzahlungen und Vorschriften lauern diverse Fallstricke. Damit Sie erfolgreich Ihre Wohnung vermieten können, geben wir Ihnen in den folgenden Zeilen neun praktische Tipps und Hinweise.

Vermietertipps: Wie Sie erfolgreich Ihre Wohnung vermieten

Grade in Zeiten niedriger Zinsen ist es verlockend, sein Vermögen in Immobilien zu investieren. Doch der Weg dahin ist vergleichsweise lang und so folgen auf die Objektsuche noch mehrere Besichtigungen und schlussendlich ein Notartermin, ehe der Immobilienkauf überhaupt einmal abgeschlossen ist.

Doch auch nach dem Kauf des Wunschobjekts ist es mit der Arbeit nicht getan – im Gegenteil. Bevor das Objekt Ihre Immobilienrendite samt Cashflow erwirtschaften kann, müssen Sie sich zunächst als professioneller Vermieter beweisen. Denn insbesondere für Privatanleger, für die die Wohnungsvermietung ein gänzlich neues Pflaster ist, gilt es einiges zu beachten.

Tipp #1: Vor der Vermietung den richtigen Mietpreis festlegen

Wollen Sie als angehender Vermieter Ihre Wohnung vermieten, müssen Sie im ersten Schritt einen angemessen Mietpreis festlegen. Mit diesem sollten Sie zum einen Ihre geplanten Einnahmen erreichen können und zum anderen sollte der Mietpreis für potenzielle Mieter noch immer interessant wirken. Bedenken Sie dabei folgendes:

• Welche Mieten werden im näheren Umkreis verlangt?
• Werden angebotene Mietwohnungen schnell wieder vermietet?
• Ist Ihre Wohnung in den Punkten Ausstattung, Lage und Grundriss konkurrenzfähig?

Im nächsten Schritt hängt es für die genaue Preisermittlung davon ab, ob Ihre Wohnung in einer Region mit Mietpreisbremse liegt oder ob diese vor Ort nicht gilt:

• Gilt die Mietpreisbremse, so darf der Mietpreis maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Gilt die Mietpreisbremse nicht, so darf die Miete maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Ohne Mietpreisbremse darf der Mietzins nur dann oberhalb der 20%-Grenze liegen, wenn Sie andernfalls nachweislich Verluste machen würden.
• Bei einer Überschreitung von über 50% unterstellt der Staat aber auch dann „Wucher“.

Tipp #2: Was im Exposé der Wohnung nicht fehlen sollte

Die üblichen Eckdaten wie Größe oder Mietpreis wird wohl kaum ein Vermieter im Exposé vergessen, wie steht es aber beispielsweise um den Energieausweis?

Dieser ist nämlich seit dem 1.5.2014 Pflicht und dessen wichtigste Kennzahlen müssen bereits im Inserat veröffentlicht werden. Dazu zählt etwa das Baujahr des Gebäudes oder der Energieträger der Heizung. Liegt noch kein Energieausweis vor, muss dieser spätestens bei dem Besichtigungstermin vorgelegt werden.

Tipp #3: Die Mieter genau unter die Lupe nehmen

Eine genaue Begutachtung der potenziellen Mieter ist Pflicht, nur auf sein gutes Bauchgefühl allein sollte sich nämlich kein professioneller Vermieter verlassen, wenn er erfolgreich eine Wohnung vermieten will.

• Die nötigen finanziellen Mittel sollten gegeben sein, sodass die Zahlung der Miete ohne Schwierigkeiten möglich ist.
• Mündliche Versprechen reichen nicht aus – Sie sollten sich schriftliche Dokumente wie etwa aktuelle Gehaltsnachweise oder eine SCHUFA-Auskunft einholen.
• Gute Unterlagen bieten zwar keinen vollständigen Schutz, verringern aber das Risiko, auf Mietbetrüger hereinzufallen.

Tipp #4: Welche Fragen Sie dem Mieter nicht stellen dürfen

Trotz aller Ehrlichkeit und Transparenz ist bei manchen Punkten Schluss, denn ein Mieter muss nicht auf alle gestellten Fragen des Vermieters antworten. Auch wenn es letzteren vielleicht interessiert, aber Fragen zur Familienplanung oder zur Religionszugehörigkeit sind beispielsweise tabu. Sind die Fragen zu persönlich, darf der Bewerber eine Antwort ablehnen oder sogar lügen.

Tipp #5: Eine protokollierte Wohnungsübergabe erspart Ärger

Haben Sie sich für einen Kandidaten entschieden, lauern auch bei der letztlichen Übergabe der Wohnung noch einige Fallstricke. So ist es wichtig, dass Sie bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete erhalten haben, bevor Sie die Schlüssel an den neuen Mieter übergeben.

Die gängigste Form der Mietsicherheit ist eine klassische Mietkaution in Höhe von drei Kaltmieten. Es gibt dazu aber auch Alternativen – zum Beispiel die sogenannte Mietkautionsbürgschaft. Wo die Vor- und Nachteile genau liegen, zeigen wir Ihnen im Vergleichsartikel „Mietkaution oder Bürgschaft“.

Tipp #6: Was zu tun ist, wenn der Mieter nicht zahlt

Trotz aller Sorgfalt und Vorarbeit kann es passieren, dass der frisch eingezogene Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt oder diese nach mehreren Monaten plötzlich einstellt. In solch einem Fall sollten Sie zunächst Ruhe bewahren und im Gespräch mit dem Mieter versuchen herauszufinden, warum die Miete ausbleibt.

Handelt es sich etwa lediglich einfach um einen kurzfristigen finanziellen Engpass, kann der Mieter die Miete einfach nachzahlen. Ist dieser Mieter hingegen nicht erreichbar oder weicht er Ihren Fragen aus, sollten Sie hellhörig werden und weitere Schritte einleiten:

• Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten im Verzug, so können Sie fristlos kündigen.
• Wird dies vom Mieter ignoriert, ist der nächste Schritt eine Räumungsklage.
• Solche Gerichtsprozesse sind aber meist langwierig und dauern mehrere Monate.

Tipp #7: Die Mieteinnahmen versteuern – und dabei sparen

Selbstverständlich müssen die durch die Vermietung einer Wohnung erzielten Einnahmen versteuert werden. Eine Ausnahme liegt der dann vor, wenn der Gesamtbetrag und dem steuerlichen Freibetrag liegt. Meist liegen die Einnahmen natürlich darüber, weshalb dann die Kaltmiete zur Berechnung der Steuerlast herangezogen wird.

• Die Nettokaltmiete ist maßgeblich für die Höhe der zu zahlenden Steuern.
• Die Betriebskosten werden nämlich zur Begleichung der Nebenkosten verwendet.
• Von der Nettokaltmiete müssen Sie sämtliche Aufwendungen abziehen, etwa für die Finanzierung oder für den Unterhalt des Objekts.
• Zinsbelastungen oder Handwerkerrechnungen sind nur einige Punkte, die Sie absetzen können.
• Im weiterführenden Ratgeber lesen Sie, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können.

Tipp #8: Gibt es Voraussetzungen beim Wohnung vermieten

Tatsächlich gibt es einige Voraussetzungen für die Vermietung einer Wohnung. So sollten Sie zunächst überlegen, ob Sie die dafür nötigen Ressourcen aufbringen können. Denn, wenn Sie eine Wohnung vermieten, kommt ein gewisser Arbeitsaufwand auf Sie zu. Dazu zählen unter anderem folgende Punkte:

• Jährliche Nebenkostenabrechnung für den Mieter
• Berechnung der Wirtschaftlichkeit für die Finanzbehörden
• Erscheinen bei Eigentümerversammlungen
• Abstimmung über Sanierungsarbeiten oder andere Eigentümerangelegenheiten
• Beheben von Schäden oder Beauftragung von Handwerkern
• Neuvermietung und Mietersuche

Einige der genannten Arbeiten können zwar von einer Hausverwaltung erledigt werden, dafür müssen Sie aber wiederum eine monatliche Pauschale einkalkulieren.

Tipp #9: Wohnung vermieten mit oder ohne Makler?

Es klingt vielleicht recht einfach, eine Wohnung zu vermieten. Doch abhängig von der Stadt oder dem genauen Wohnungsgebiet, kann sich die Mietersuche mitunter als schwierig gestalten. Es stellt sich also die Frage: Sollen Sie Ihre Wohnung mit oder ohne Makler vermieten?

Die Antwort darauf hängt davon ab, wie viel Zeit Sie selbst in die Vermietung investieren wollen. Ein Maler würde Ihnen etwa die Erstellung eines Exposés sowie die Besichtigungstermine abnehmen und Sie außerdem bei der Mieterauswahl samt Bonitätsprüfung unterstützen.

Im Gegenzug dafür lässt sich der Makler für seine Arbeit natürlich entlohnen. Die sogenannte Maklerprovision beträgt meist zwei Nettokaltmieten. Wenn Sie eine Wohnung vermieten und dafür selbst einen Makler beauftragen, müssen Sie für diese Kosten aufkommen.