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Ob übermäßiger Lärm, eine defekte Heizung oder Schimmelbefall – viele Probleme an einem Mietobjekt können als Gründe für eine Minderung der Miete gelten. Aber nicht immer ist eine Mietminderung auch tatsächlich rechtens – wir zeigen, worauf Sie dabei achten müssen.
Ratgeber zur Mietminderung – Was Mieter wissen müssen
Gibt es Probleme rund um ein Mietobjekt, können Sie Ihren Vermieter nicht nur um die Beseitigung jener Mängel bitten, sondern darüber hinaus auch einen Teil der Miete einbehalten – und das so lange, bis die Störfaktoren vom Vermieter beseitigt wurden.
Die sogenannte Mietminderung ist gesetzlich vorgeschrieben, nach § 536 BGB müsse der monatliche Mietzins nämlich dem Istzustand des Mietobjekts entsprechend. Eine dementsprechende Minderung der Miete ist meistens durch Sachmängel zu begründen.
Wann ist eine Mietminderung berechtigt?
Tritt ein Mangel an der Wohnung auf, sodass diese nicht mehr uneingeschränkt oder im gleichen Maße wie zuvor genutzt werden kann, besteht grundsätzlich die Möglichkeit zur Mietminderung.
Dabei muss aber abhängig von der jeweiligen Situation unterschieden und abgewogen werden, welche Art von Mietmangel überhaupt vorliegt. Denn nicht nur der Grad der Beeinträchtigung, sondern auch dessen Dauer wirken sich auf die mögliche Minderung aus.
Zu den typischen Gründen für eine Mietminderung zählen beispielsweise:
- Störender Baulärm in direkter Nähe
- Lärmbelästigung durch die Nachbarn
- Wasserschäden oder undichte Rohre
- Probleme mit der Elektrik
- Ungezieferbefall
- Schimmel an den Wänden
- Ausfall der Heizung
- Probleme mit Balkon oder Terrasse
- Undichte Fenster oder Türen
Kann ein Mieter seine Wohnung nicht mehr so nutzen, wie es vor dem Mangel möglich war, kann die Miete grundsätzlich gemindert werden. Ist etwa die Heizung im Winter defekt, ist die Wohnqualität stark eingeschränkt, während ein verschmutztes Treppenhaus hingegen eher nicht als Grund für eine Mietminderung gilt.
In welchem Ausmaß gilt die Mietminderung?
Die Ausgangsbasis für die Minderung ist die Bruttomiete, also die Kaltmiete inklusive Nebenkosten. Im nächsten Schritt hängt der Prozentsatz der Mietminderung davon ab, wie stark der vorliegende Mangel die Nutzbarkeit des Mietobjekts einschränkt.
Grundsätzlich sind dabei Minderungen zwischen einem und einhundert Prozent möglich – das letztendliche Urteil ist allerdings situationsabhängig. Denn für die Mietminderung gibt es keine allgemeingültige Regelung oder Tabelle zum Ablesen der Minderungshöhe.
Eine grobe Orientierung können bereits gefällte Gerichtsurteile zur Mietminderung bieten:
- Schimmel im Wohnzimmer: Ein Mieter konnte die Miete um 50% mindern (Aktenzeichen ZMR 2008, 456 LG Hamburg)
- Treppenhauslicht defekt: Ein Mieter bekam eine 1% Mietminderung zugesprochen (Aktenzeichen GE 1991 S. 527 AG Schöneberg)
- Feuchtigkeit in der Küche: Einem Mieter wurden 10% Mietminderung gewährt (Aktenzeichen 415 C 1021/82 AG Hannover)
- Ausfall der kompletten Stromversorgung: Einem Mieter wurde die Mietminderung um 100% stattgegeben (Aktenzeichen MM 1988, 31 AG Berlin)
- Heizungsausfall im Winter: Einem Mieter wurde eine Mietminderung um 100% zugesprochen (Aktenzeichen 65 S 70/92 AG Berlin)
Achtung: Im Internet kursieren diverse „Mietminderungstabellen“, welche eine Höhe der Minderung je nach Problem vorgeben. Allerdings stützen sich diese Werte auf Gerichtsurteile, welche sich nicht einfach so auf andere Fälle übertragen lassen.
Daher dienen diese nur als grobe Richtwerte, welche im Einzelfall zu überprüfen sind. Hilfestellung bieten dabei Beratungsstellen, etwa ein Mieterschutzbund oder ein Rechtsanwalt für Mietsrecht.
Wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist
Eine Mietminderung ist nicht in allen Fällen gültig und so können Mieter die Zahlungen nicht reduzieren, wenn der Mangel bereits beim Einzug bekannt war. Bezieht eine Familie etwa eine Wohnung in der Nähe einer Diskothek, muss mit Lärmbelästigungen gerechnet werden.
Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn der Vermieter beim Einzug die Beseitigung eines Mangels verspricht, dies später aber nicht einhält. Auch bereits vorab erkannte Mängel können später noch reklamiert werden, wenn die Auswirkungen und Ursachen für den Mieter nicht einschätzbar waren, etwa im Falle von Feuchtigkeitsflecken.
Häufige Fragen rund um die Mietminderung
Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Mietminderung rückwirkend berechtigt. Das gilt zum Beispiel für die Quadratmeterangaben einer Wohnung: Viele Mieter messen diese erst einige Zeit nach dem Auszug nach – fällt diese dann geringer als vereinbart aus, besteht ein Anspruch auf Mietminderung sowie eine Rückzahlung.
Kann eine Mietminderung formlos erfolgen?
Ein Mieter ist nicht dazu berechtigt, die Miete formlos und ohne eine Ankündigung unter Angabe der Gründe zu mindern. Stattdessen bedarf es für die Mietminderung der Schriftform. Wer den Konflikt vermeiden möchte, kann vor der direkten Minderung auch um eine Beseitigung der Mängel bitten.
Für welchen Zeitrahmen gilt die Mietminderung?
Die Dauer der Mietminderung ist abhängig von der Dauer der auftretenden Mängel. Sobald die entsprechenden Probleme beseitigt wurden, hat der Vermieter nämlich wieder Anspruch auf die vollen Mietzahlungen. Kommt es zu einem Gerichtsurteil, legt meist ein Richter fest, bis wann die Mängel vom Vermieter zu beheben sind.
