Zwangsversteigerungen als Indikator für die Lage des Immobilienmarktes in Deutschland

//Zwangsversteigerungen als Indikator für die Lage des Immobilienmarktes in Deutschland

In Zeiten, in denen auf einem Immobilienmarkt scheinbar wieder jedes Projekt gedreht werden kann und ein Verkaufsrekord den anderen jagt, beschäftigen sich nur die Wenigsten mit notleidenden bzw. zwangsversteigerten Immobilien. Und obwohl diese spezielle Asset-Klasse in der Immobilienwirtschaft bisweilen eher eine unbekannte Variable darstellt, haben Veränderungen in diesem Bereich eine große monetäre Relevanz für eine Volkswirtschaft.

So entfielen zwischen 2008 und 2011 rd. 20,5 Milliarden Euro auf Immobilen, die zwangsversteigert werden mussten. Notleidende Immobilien stellen aber nicht nur einen nennenswerten Vermögenswert dar, sondern die Anzahl der Zwangsversteigerungen per annum gibt auch einen sehr guten Aufschluss über die augenblickliche Marktstimmung des Immobilienmarktes, beispielsweise in Deutschland, wieder.

Zwangsversteigerungen nehmen ab

Der deutsche Immobilienmarkt hat derzeit eine gute Marktlage, was sich auch an den rückläufigen Zahlen der Zwangsversteigerungen identifizieren lässt. Die rückläufige Anzahl der Zwangsversteigerungen verdanken wir dabei unter anderem der gesunkenen Arbeitslosenquote, dem gestiegenen Wirtschaftswachstum (gemessen am BIP) und der gestiegenen Nachfrage nach Wohnimmobilien. Es ist anzunehmen, dass die Anzahl der notleidenden Immobilien zwar stabil geblieben ist, doch kann zurzeit der letzte Schritt in die Zwangsversteigerung vermieden werden.

Unterschiede in der Anzahl an Zwangsversteigerungen je nach Bundesland

Nicht überraschend werden in Deutschland die meisten Immobilien in NRW zwangsversteigert. Doch macht es durchaus Sinn, einmal die einzelnen Bundesländer genauer zu durchleuchten.

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Legt man die Anwohner je Bundesland zu Grunde, so lässt sich feststellen, dass es zwischen den einzelnen Bundesländern z.T. große Unterschiede gibt: Fanden 2014 in Hamburg weniger als zehn Versteigerungen je 100.000 Einwohner statt, so wurden in Sachsen-Anhalt im gleichen Zeitraum rund sechsmal so häufig Immobilien versteigert.

Insbesondere wenn man die neuen Bundesländer analysiert, ist festzustellen, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen je Einwohner signifikant zurückgegangen ist und sich dem Bundesdurchschnitt massiv angeglichen hat.

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Einzig die beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg fallen aus diesem Raster: Zwischen 2009 und 2014 sind die Zahlen der Zwangsversteigerungen um 71% (Hamburg) bzw. 63% (Berlin) zurückgegangen. Da insbesondere seit 2008 in den A-Städten Deutschlands die Nachfrage nach Wohnimmobilien erheblich zugenommen hat, bilden diese Städte eine plausible Ausnahme.

Ein Immobilienmarkt beeinflusst Zwangsversteigerungen

Doch was befeuert eigentlich notleidende Immobilien? Wie ein kurzer Blick auf die statistischen Zahlen verrät, ist die jeweilige Marktsituation von großer Bedeutung für Zwangsversteigerungen. So kommen Zwangsversteigerungen besonders häufig in Märkten vor, die sich in Ungleichgewicht befinden. Dies wurde meist durch eine laxe Kreditvergabe und der Annahme einer vermeintlich sicheren Anlage ausgelöst, in Zeiten, in denen ein Verkaufsrekord den nächsten jagt und ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht.

Niedrige Anfangszinsen und extrem hohe LTVs (Loan-To-Value Ratios) können einen falschen Kaufanreiz setzen und einen solchen Nachfrageüberhang noch verstärken – wie dies zuweilen während der Subprime-Krise in den USA geschehen ist. Denn wenn erst einmal an der Zinsschraube gedreht wird, könnte eine erhöhte Präsenz von Verkäufern in einem Markt eintreten, die unter Verkaufsdruck stehen und somit die Marktpreise beeinflussen.

In den meisten Fällen kommen dann noch weitere Faktoren hinzu, wie Zeitdruck, verkürztes Marketing oder ein schlechter Zustand der Immobilie, die den Wert der Immobilie negativ beeinflussen. Schematisch kann dieses mit der nachfolgenden Angebots- und Nachfrageverschiebung dargestellt werden:

Profitieren von der guten Lage des deutschen Immobilienmarktes

Dennoch sollte „die Immobilie“ nach wie vor ein wichtiger Bestandteil in jedem Portfolio sein. Eine nachhaltig bewirtschaftete Immobilie, mit einer soliden Finanzierung und einer sorgsamen Mieterwahl kann das Fundament einer sicheren Altersvorsoge bilden. Jedoch gibt es mittlerweile auch im kleinen Maßstab innovative Anlageprodukte, die auf Betongold basieren. So können Kleinanleger an Immobiliengewinnen partizipieren, ohne dabei risikoreiche Finanzierungen aufzunehmen. In beiden Fällen ist jedoch wichtig, dass die Immobilie professionell verwaltet wird, da man sich ansonsten doch schnell im Bereich der notleidenden Immobilien wiederfinden könnte.

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Von |2018-10-24T16:16:32+02:004. April 2016|
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