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Wollen Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, sollten Sie sich bereits möglichst früh Gedanken um die Immobilienfinanzierung Ihres Objekts machen. Denn mit den verschiedenen Methoden und Tipps können Sie bei der Baufinanzierung leicht viel Geld sparen.
Tipps, Tricks und Infos rund um die Baufinanzierung
Viele Familien träumen vom Eigenheim, wenn auch fast niemand den Kaufpreis aus eigener Tasche stemmen kann. Das ist aber auch gar nicht notwendig, vielmehr müssen Sie sich Gedanken über den passenden Immobilienkredit machen.
Dabei gibt es nämlich unterschiedliche Varianten und Methoden der Finanzierung zu beachten: Was es mit dem Annuitätendarlehen auf sich hat und mit welchen Tipps Sie bei der Baufinanzierung Geld sparen können, lesen Sie in den folgenden Zeilen.
Dieser Artikel ist Bestandteil unserer Reihe rund um das Immobilieninvestment. In weiteren Ratgebern erhalten Sie noch mehr praktische Informationen und wir zeigen etwa, wie Sie als Anfänger Ihre erste Immobilie kaufen können.
Vor der Objektsuche: Planung und Kassensturz
Geht es um eine Baufinanzierung, sollten Sie im ersten Schritt Ihre Haushaltskasse überprüfen. So finden Sie heraus, wie viel Geld Ihnen monatlich nach der Deckung aller Kosten noch für die Baufinanzierung übrigbleibt.
Aus diesem Budget können Sie sich anschließend darüber klarwerden, wie viel Geld Ihnen eine Bank überhaupt maximal leihen würde. Bevor es mit der Suche nach der Traumimmobilie losgeht, sollten Sie also Ihre finanziellen Mittel gründlich überprüfen und planen.
Grundsätzlich ist außerdem ein gewisser Anteil an Eigenkapital für die Baufinanzierung von Vorteil. Zwar ist auch eine Vollfinanzierung Ihres Objekts möglich, als Faustregel sollten Sie allerdings etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen können.
Aus der Sicht der Bank wird dadurch nämlich aus Risiko eines Zahlungsausfalls vermindert, was sich für Sie wiederum positiv auf Ihre Kreditkonditionen auswirkt: Je mehr Eigenkapital Sie selbst aufbringen, desto bessere Konditionen erhalten Sie meist von Ihrer Bank.
Tipp: Im weiterführenden Ratgeber lesen Sie, worauf Banken bei der Kreditvergabe für Immobilien achten.
Finanzierungsmodelle: Die Varianten der Baufinanzierung
Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Variante der Baufinanzierung: Über eine festgelegte Laufzeit werden dabei monatlich gleichbleibend hohe Raten fällig, welche anteilig aus Zins- und Tilgungsraten bestehen. Beim Annuitätendarlehen sind Angebote schnell miteinander vergleichbar, da stets Soll- und Effektivzinsen ausgewiesen werden.
Neben dieser Form der Baufinanzierung gibt es noch eine Vielzahl weiterer Varianten. Ein Beispiel ist das Volltilgerdarlehen: Hierbei ist die Laufzeit besonders lang, sodass während der Zinsfestschreibung vollständig getilgt wird. Für einige Sparer könnten außerdem tilgungsfreie Darlehen interessant sein: Am Laufzeit Ende werden diese komplett zurückgezahlt, wobei der Erlös daraus aus parallel zur Finanzierung besparten Bausteinen wie einem Fond kommt.
5 Tipps für die erfolgreiche Baufinanzierung
Die Nebenkosten nicht vergessen
Bei der Planung der Finanzierung rechnen viele Käufer nur mit dem reinen Kaufpreis, vergessen aber die beim Immobilienkauf anfallenden Zusatzkosten. Diese machen aber schnelle einige Tausend Euro aus, denn allein die Grunderwerbssteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen außerdem die Kosten für den Notar, das Grundbuch sowie für einen Makler, sofern letzterer am Kauf beteiligt war.
Hohe Kosten durch eine Nachfinanzierung vermeiden
Wenn Sie sich Angebote für den Bau Ihrer Traumimmobilie einholen, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass auch wirklich alle Leistungen im Kostenplan enthalten sind.
Viele Maßnahmen, die für die Fertigstellung des Hauses notwendig sind, werden von einigen Baufirmen nämlich gerne als teure Extra-Kosten angesetzt. Das könnte beispielsweise die Erschließung des Baugrundstücks oder ein zusätzliches Bodengutachten sein, was für Sie eventuell eine kostspielige Nachfinanzierung bedeuten könnte.
Finanzielle Grenzen einhalten
Der Traum vom Eigenheim kann verlockend erscheinen und eine Baufinanzierung mit günstigen Konditionen winken. Nichtsdestotrotz sollten Sie aber Ihre finanziellen Grenzen kennen und einhalten. Denn auch, wenn Sie einen höheren Betrag grade so decken können, müssen Sie schließlich Ihre normalen Lebenshaltungskosten einplanen und Sie sollten sich weiterhin finanzielle Polster aufbauen, um für alle eventuellen Notfälle gewappnet zu sein.
Unflexible Finanzierungen vermeiden
Ein Finanzierungsangebot könnte zwar günstig sein, im Gegenzug aber unflexible Regelungen beinhalten: Verpflichtet Sie Ihr Darlehen beispielsweise zu starren Raten, dürfen diese im Laufe der Zinsbindungsfrist nicht erhöht oder gesenkt werden. Spätestens, wenn sich die eigenen Lebensumstände oder die finanziellen Möglichkeiten ändern, können solch unflexible Kredite zum Problem werden.
Nicht nur auf die Hausbank vertrauen
Viele Hausbauer vertrauen seit Jahren auf Ihre Hausbank und setzen auch bei der Baufinanzierung auf Ihr gewohntes Kreditinstitut. Doch dadurch verschenken Sie im Zweifel viel Geld, denn oftmals bietet die Konkurrenz günstigere Konditionen. Deshalb sollten Sie niemals auf eine Bank vertrauen, sondern sich verschiedene Angebote einholen und sorgsam vergleichen. Selbst ein Prozentpunkt kann bei einer mittleren Kreditsumme eine Mehrbelastung im fünfstelligen Bereich bedeuten.
Madrid, Mailand oder München – welche Städte sind bei Investoren besonders gefragt? Die Städte-Rankings für den europäischen sowie den deutschen Raum offenbaren einige Überraschungen.
Was passiert mit der Baufinanzierung beim Immobilienverkauf?
Wenn eine berufliche Veränderung bevorsteht oder die eigenen vier Wände langsam zu klein werden, steht für Mieter meist ein relativ unkomplizierter Umzug an. Bei Eigenheimbesitzern hingegen muss gleich ein ganzer Immobilienverkauf geplant werden – aber was passiert dann überhaupt mit der Baufinanzierung?
Per Gesetz fällt durch den Verkauf von einer Eigentumswohnung oder eines Hauses der ursprüngliche Vertragsgegenstand der Finanzierung weg. Das bedeutet. Der Besitzer des Objekts kann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Das heißt aber leider nicht, dass eine Finanzierung beliebig zu jedem Zeitpunkt „gekündigt“ werden kann. Viel mehr muss die Vollauszahlung des Darlehens für mindestens zehn Jahre stattgefunden haben. Ist das der Fall, kann der Kredit mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden.
Wird der Kreditvertrag hingegen noch früher gekündigt, muss der Kreditnehmer eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Über diese gleicht die Bank den Verlust aus, der durch die zukünftig nicht mehr gezahlten Zinsen entstehen.
Deshalb sollten Sie als Kreditnehmer die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung unbedingt berücksichtigen, denn bei teureren Objekten kommt schnell eine beachtliche Summe zusammen.
Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro, einem Zinssatz von 2,5%, einer Tilgung von 1% und einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren muss bei einer Kündigung nach nur fünf Jahren beispielsweise eine Entschädigung in Höhe von knapp 3.000 Euro gezahlt werden.
Natürlich ist die Berechnung der Entschädigung immer von den genauen Rahmenbedingungen der Baufinanzierung abhängig. Für eine ungefähre Einschätzung können Sie beispielsweise ein Rechner-Tool im Internet verwenden.
Vorfälligkeitsentschädigung durch Vertragsübernahme verhindern
Um die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist die Übernahme der laufenden Finanzierung durch den neuen Besitzer eine mögliche Option. Wenn sich Käufer und Verkäufer nämlich auf solch eine Übernahme einigen können, fällt lediglich eine geringe Gebühr für die Vertragsgestaltung an.
Allerdings ist solch eine Übernahme heutzutage relativ selten und nur mit bereits sehr niedrigen Zinssätzen interessant. Grade bei älteren Kreditverträgen müsste der neue Käufer bei der Übernahme nämlich höhere Zinsen als bei einer neuen Finanzierung in Kauf nehmen.
