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Wollen Sie Ihr Haus selbst verkaufen, ist die fehlerfreie Berechnung des Verkaufspreises eine entscheidende Grundlage. Dabei können Sie auf verschiedene Berechnungsmethoden zurückgreifen, das Ertragswertverfahren ist vor allem für Investoren gut geeignet.
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, mit dem der Wert einer Immobilie in Bezug auf die aktuellen oder die zu erwartenden Mieteinnahmen errechnet wird. Damit liefert diese Methode insbesondere für Investoren eine wichtige Einschätzung über die Attraktivität einer Immobilie.
Beim Ertragsverfahren wird der langfristige Ertrag aus einer Investition in den Mittelpunkt gestellt und nicht der eigentliche Sachwert der Immobilie. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, in welchen Fällen die Anwendung des Ertragswertverfahrens sinnvoll ist und welche Faktoren Sie dabei berücksichtigen müssen.
Dieser Artikel ist Bestandteil unserer Reihe rund um das Thema „Immobilien Investment“. In unseren weiteren Ratgeber-Inhalten zeigen wir Ihnen beispielsweise, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können oder träumen gemeinsam vom Ziel „reich werden mit Immobilien“.
Das Ertragswertverfahren – Wann wird es angewendet?
Zur Berechnung des Verkaufspreises von Immobilien gibt es drei unterschiedliche Methoden:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist dabei das objektivste der drei Verfahren. Denn die Berechnung beruht dabei nicht auf Spekulationen und Schätzungen, sondern auf klar messbaren Daten.
Insoweit kommt das Verfahren bei Grundstücken in Betracht, bei denen für die Wertschätzung am Markt der dauerhaft zu erzielende Betrag im Vordergrund steht. Dazu gehören:
- Mietwohnimmobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser
- Geschäftsimmobilien, unter anderem Büro- und Geschäftshäuser sowie Einkaufszentren
- Spezialimmobilien, zum Beispiel Hotels, Parkhäuser, Tankstellen und Logistikflächen
- Gemischt gewerblich und privat genutzte Immobilien
Für die Wertermittlung selbst genutzter Wohngrundstücke und Immobilien werden hingegen eher das Vergleichswertverfahren und ergänzend das Sachwertverfahren angewendet.
Faktoren, um den Ertragswert einer Immobilie zu errechnen
Maßgebliche Faktoren für die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie sind der Bodenwert, der Liegenschaftszinssatz, die Einnahmen, Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, der Vervielfältiger und die baulichen Umstände.
- Bodenwert: Grundlage der Berechnung ist der Bodenwert, der sich aus der Größe eines Grundstücks und dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter errechnet. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und von einem Gutachterausschuss vorgegeben.
- Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszinssatz wird anhand von verschiedenen Markttransaktionen vom Gutachterausschuss der Region ermittelt. Er gibt die Verzinsung einer Immobilie in Prozent nach marktüblichen Grundsätzen an, wobei regelmäßig nur der Bodenwert verzinst wird.
- Einnahmen: Die Einnahmen bezeichnen die Einnahmen durch Vermietung. Maßgeblich ist der Rohertrag, bei dem es sich um die erzielte Jahresmiete handelt, wobei als Richtwert der marktübliche Mietzins gilt. Unerheblich für die Berechnung des Ertragswerts ist, ob es tatsächlich Mieteinnahmen gibt. (Hier erfahren Sie, wie Sie die Immobilien-Rendite berechnen können.)
- Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten: Von den errechneten Mieteinnahmen werden die Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten für die Immobilie abgezogen, zum Beispiel die Kosten für die Verwaltung, den Betrieb und die Instandhaltung. Die Differenz aus Mieteinnahmen sowie Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag beziehungsweise Rohertrag.
- Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist ein Wert, der aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins errechnet wird und der sich mit der Dauer der Nutzung der Immobilie erhöht. Mit Nutzung ist die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung für den Anleger gemeint. Insoweit handelt es sich um den Ertragswert eines Objektes ohne den Bodenwert. Da der Vervielfältiger mit dem Reinertrag einer Immobilie multipliziert wird, kann er den Ertragswert einer Immobilie deutlich erhöhen.
- Bauliche Umstände: Der bauliche Zustand einer Immobilie fließt ebenfalls in die Berechnung mit ein, sodass altersbedingte und bauliche Schäden an einer Immobilie den Ertragswert reduzieren. Die Berechnung obliegt regelmäßig einem Gutachter.
Ertragswertverfahren: So errechnen Sie den Ertragswert
Die Formel für die Berechnung des Ertragswertes lautet:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert errechnet sich wie folgt:
Gebäudeertragswert = Rohertrag – Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
Insgesamt zeichnet sich das Ertragswertverfahren durch seine praxisnahe Berechnung aus, die auf real berechneten Mieteinkünften und zahlreichen berücksichtigten Faktoren basiert.
Nicht berücksichtigt werden sinkende, steigende oder fehlende Mieteinnahmen. Außerdem hängt die Berechnung stark vom Vervielfältiger ab, der unter anderem aus dem Liegenschaftszins errechnet wird. Dieser wird bei Mietwohngrundstücken meistens mit 5 Prozent und bei gemischt genutzten Immobilien mit 5,5 Prozent veranschlagt. Das sind lediglich Richtwerte, obwohl der Liegenschaftszinssatz festlegt, wie der Verkehrswert durchschnittlich verzinst wird.
