Mit Immobilien Steuern sparen: Tipps für Mieter und Vermieter

Eigentlich ist die jährliche Steuerklärung ein gern gemiedenes Thema, doch als Besitzer eines Eigenheims können Sie kräftig mit Ihren Immobilien Steuern sparen. Was Sie dabei als Mieter, Vermieter oder Eigennutzer beachten müssen, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Steuern sparen: Viele Vergünstigungen durch Immobilien

Die Vorteile einer Immobilien Kapitalanlage sind vielfältig, doch ein Aspekt wird bei dem Thema stets nur allzu gerne betont: Mit einer Wohnung oder einem Haus lassen sich Steuern sparen. Und das in einem nicht unerheblichen Ausmaß.

Lassen sich schon beim Immobilienkauf Steuern sparen?

Den Hauskauf steuerlich absetzen zu wollen, ist zweifelsohne ein verlockender Gedanke. Schließlich würde sich dadurch viel Geld sparen lassen und der Investitionsbetrag vielleicht sogar etwas geringer zu Buche schlagen. Aber lässt sich der Kauf von Haus oder Wohnung wirklich steuerlich geltend machen?

Die Antwort fällt leider etwas ernüchternd aus: Bei privater Nutzung können Sie den Hauskauf nicht von der Steuer absetzen. Und das schließt sämtliche Kosten mit ein, so dass für Sie keine Einsparungen entstehen.

Mit einigen Tricks und etwas Geschick lassen sich an wenigen Aspekten trotzdem Steuern einsparen. Das gilt zum Beispiel für die Grunderwerbssteuer und einen Umzug.

Stellen Sie sich beim Hauskauf geschickt an, können Sie bei der Grunderwerbssteuer viel Geld sparen.

Grunderwerbssteuer: Beim Immobilienkauf wird eine Grunderwerbssteuer fällig, wobei der Zinssatz je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Entscheidend ist aber, dass die Steuer meist nicht nur auf das eigentliche Grundstück, sondern auch auf das darauf gebaute Haus anfällt. Dadurch zahlen Sie im Endeffekt doppelt Steuern – und verschenken so mehrere tausend Euro.

Dieses Problem lässt sich bei älteren Objekten kaum umgehen, bei Neubauten hingegen allemal. Kaufen Sie erst das Grundstück und geben erst später den Bauauftrag für das Haus, zahlen Sie die Grunderwerbssteuer nur für das Grundstück.

Wichtig: Zwischen dem Erwerb des Bodens und dem Bau der Immobilie müssen mindestens sechs Monate vergehen. Außerdem darf keinerlei Verbindung zwischen Ihnen und der Baufirma bestehen. Ansonsten wird die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis fällig – auch rückwirkend.

Beim beruflich bedingten Umzug Steuern sparen: Auch wenn Sie beruflich bedingt Umziehen und in einer neuen Stadt eine Immobilie erwerben, können dadurch Steuervorteile entstehen. Sammeln Sie dabei alle Belege und Sie können unter anderem die folgenden Ausgaben als Werbungskosten geltend machen:

• Transportkosten
• Meldegebühren (Auch die Ummeldung eines PKW)
• Nachhilfeunterricht (z.B. durch den Schulwechsel der Kinder bedingt)

Die Voraussetzung hierfür ist, dass Sie Ihren Wohnort tatsächlich aus beruflichen Gründen gewechselt haben. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie Ihren täglichen Arbeitsweg wesentlich verkürzen.

Sollte Ihr Umzug nicht beruflich bedingt sein, können Sie trotzdem einige Kosten steuerlich geltend machen. Hierbei allerdings nicht als Werbungskosten, sondern als haushaltsnahe Dienstleistung. Diese umfassen etwa die Kosten für Handwerker, Transportkosten oder einen Putzdienst. Bis zu 20 Prozent der Lohnkosten können so bis zu einem Oberbetrag von 4.000 Euro geltend gemacht werden.

Als (Wohnungs-)Mieter mit Immobilien Steuern sparen

Nachfolgend behandeln wir in diesem Artikel die verschiedenen Arten und Weisen, mit denen sich durch Immobilien Steuern sparen lassen. Dabei können nicht nur die Besitzer selbst vom Betongold profitieren, sondern auch als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses können Sie gewisse Kosten in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen.

Allgemein können Sie in vielen Szenarien mit Immobilien Steuern sparen:

• Als Mieter eines Objekts
• Als Vermieter einer Wohnung
• Als Eigennutzer der eigenen Immobilie

Aus der Sicht des Mieters sind insbesondere die Arbeiten und Dienstleistungen rund um das Objekt interessant. Viele Ausgaben im oder rund um das Haus können nämlich von der Steuer abgesetzt werden. Sogar die Abrechnung der Nebenkosten kann in Teilen geltend gemacht werden.

Das können Mieter von der Steuer absetzen (Auswahl):

• Handwerksarbeiten (Dacharbeiten, Austausch von Fenstern, Wartung der Heizung, Malerarbeiten, Parkettverlegen, Modernisierung des Badezimmers, …)
• Haushaltsnahe Dienstleistungen (Rasen mähen, Schnee schippen, Reinigungskraft, Babysitting, …)
• Steuerersparnis durch ein Arbeitszimmer (als Arbeitnehmer bis zu 1.250 Euro pro Jahr)
• Beruflich bedingter Umzug (Makler, Doppelte Mietzahlung, Transport, Fahrtkosten)

Haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen – Was heißt das?

Den Rasen mähen, im Winter Schnee schippen oder die Wohnung auf Hochglanz polieren: All das sind Arbeiten, die im Grunde jeder Mieter selbst erledigen könnte. Beauftragen Sie hingegen einen Dienstleister dafür, werden diese Tätigkeiten vom Finanzamt als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ zusammengefasst.

Und genau diese Dienstleistungen rund um das Haus können Sie dann von der Steuer absetzen. Beauftragen Sie eine Firma oder einen Selbstständigen, können Arbeitskosten von maximal 20.000 Euro geltend gemacht werden. Das klingt zunächst viel, allerdings können diese maximalen 20.000 Euro nur zu einem Fünftel wirklich abgesetzt werden. Der direkte Steuernachlass beträgt also bis zu 4.000 Euro im Jahr.

Die Voraussetzung dafür ist, dass die Arbeiten in der Wohnung oder auf dem entsprechenden Grundstück durchgeführt wurden. Auch bei der Zahlung müssen Sie etwas beachten: Barzahlungen können Sie nicht steuerlich geltend machen! Stattdessen muss die Handwerkerrechnung per Überweisung beglichen worden sein.

Haben Sie als Mieter keine dieser Aufgaben selbst in Auftrag gegeben? Auch, wenn Sie sich direkt an den Vermieter wenden, können Sie dadurch einen Nachlass erhalten. Ist im Mietvertrag beispielsweise eine Umlegung der Kosten für bestimmte Dienstleistungen auf den Mieter festgelegt, können Sie sich dieses Geld über die Steuererklärung wiederholen.

Wie Sie durch ein Arbeitszimmer in Ihrer Wohnung Steuern sparen können

In vielen Wohnungen gibt es ein zusätzliches Zimmer, das als Büro oder Arbeitszimmer genutzt wird. Verwenden Sie dieses Zimmer tatsächlich ausschließlich für berufliche Zwecke, können Sie die Räumlichkeiten von der Steuer absetzen.

Dafür gelten aber eine Reihe an Voraussetzungen, damit das Finanzamt ein Zimmer wirklich als Arbeitszimmer anerkennt: Damit ein Arbeitszimmer als „ausschließlich berufliche Nutzung“ anerkannt wird, muss es unter anderem durch eine Tür von den Privaträumen abgetrennt sein. Auch darf es nicht um einen Durchgangsraum handeln und das Zimmer darf nicht wesentlich privat mitgenutzt werden.

Ist das der Fall, ist ein Arbeitszimmer voll von den Werbungskosten abzugsfähig. Generell unterscheidet das Finanzamt in verschiedenen Stufen, ob und inwieweit Sie mit einem Arbeitszimmer in Ihrer Wohnung Steuern sparen können:

• Das Arbeitszimmer ist der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit: In diesem Fall können die Ausgaben für das Zimmer unbegrenzt als Werbungskosten geltend machen.
• Für die berufliche Tätigkeit im Arbeitszimmer steht kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung: Ein Lehrer, der in der Schule arbeitet, muss häufig trotzdem von zuhause aus seine berufliche Tätigkeit ausüben. In diesem Fall ist der Abzug des Arbeitszimmers begrenzt auf maximal 1.250 Euro.
• Für die private und berufliche Nutzung gleichzeitig: Wird ein Zimmer beruflich aber auch privat genutzt (z.B. auch als Gästezimmer), wird das Finanzamt dieses nicht als steuervorteilhaftes Arbeitszimmer anerkennen.

Grundsätzlich ist ein Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung also nur unter bestimmten Voraussetzungen abziehbar. Einfacher ist es hingegen bei einem angemieteten Arbeitszimmer außerhalb der eigenen vier Wände. Dann können Sie nämlich alle Ausgaben steuerlich geltend machen.

Als Vermieter mit Immobilien Steuern sparen

Als Vermieter eines Wohnobjekts profitieren Sie in einem noch größeren Ausmaß von den Steuervorteilen einer Immobilie. Insbesondere viele Kosten und Aufwände, die mit der Mietersuche einhergehen, sind von der Steuer absetzbar.

Aber auch in den Bereichen rund um die Renovierung oder Anschaffung einer Immobilie können Sie durch die Steuererklärung im besten Fall viel Geld sparen. Dafür müssen Sie als Immobilienbesitzer die sogenannte Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen sowie Ihre Quittungen beilegen.

Der große Steuervorteil für Vermieter: Der Staat rechnet zunächst alle Ihre Mieteinnahmen eines Jahres zusammen. Anstatt diese direkt zu versteuern, zieht das Finanzamt zunächst das Geld ab, das Sie im gleichen Jahr für Ihre Immobilie ausgegeben haben. So können Sie Ihre Steuerkosten senken, indem Sie viele Ausgaben und Kosten geltend machen.

Das können Vermieter von der Steuer absetzen (Auswahl):

• Immobilienanzeigen
• Maklerprovision
• Fahrtkosten
• Zinsen
• Anschaffungskosten der Immobilie
• Grundsteuer
• Kosten für möblierte Wohnung
• Reparatur- und Renovierungsarbeiten
• Anwalt und Steuerberater

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie absetzen

Viele Kosten einer Immobilie können Sie durch die Steuererklärung wieder reinholen – sogar einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dafür gelten, je nach Baujahr des Kaufobjekts, zwei unterschiedliche Regelungen:

Wurde die Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut, können Sie 40 Jahre lang jährlich 2,5 Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten von der Steuer absetzen.

Wurde die Immobilie erst nach diesem Datum gebaut, also nach 1924, können Sie über 50 Jahre hinweg 2 Prozent pro Jahr geltend machen.

Ob Sie Ihr Wunschobjekt dabei kaufen oder selbst bauen lassen, ist unerheblich. In beiden Fällen profitieren Sie von denselben Steuervorteilen Ihres Eigenheims.

Die Kosten für Reparatur- und Renovierungsarbeiten

Ob die Heizung ein Leck hat, der Wasserhahn tropft oder die Fenster erneuert werden müssen: In den meisten Fällen muss der Vermieter bei Schäden in der Wohnung zahlen. Glücklicherweise können die Handwerkerkosten für Reparatur- und Renovierungsarbeiten komplett von der Steuer abgesetzt werden.

Auch hierbei können die Ausgaben als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Hierfür müssen Sie die Anlage V der Steuerklärung entsprechend ausfüllen. Entweder geben Sie dabei die vollen Kosten für ein Jahr an oder Sie verteilen die Ausgaben gleichmäßig auf bis zu fünf Jahre.

Hausnebenkosten von der Steuer absetzen

Normalerweise legen Sie als Vermieter die Hausnebenkosten (Müllabfuhr, Versicherung, Wasser, Hausmeister) direkt auf den Mieter um. Die Einkünfte, die der Vermieter durch diese Nebenkosten erhält, müssen zwar auch in der Steuerklärung angegeben werden. Allerdings ist auch hier die Absetzung als Werbungskosten möglich.

Dazu zählen beispielsweise die Instandsetzung der Heizung, die Reinigung der Gemeinschafträume oder der Winterdienst. Nur, wenn Sie die genannten Tätigkeiten selbst durchführen, können Sie Ihre eigene Arbeitsleistung nicht absetzen (dafür aber die Kosten für Werkzeug, Material und die Fahrtkosten).

Bei Leerstand trotzdem Steuern sparen

Der Leerstand eines vermieteten Objekts ist der Albtraum eines jeden Vermieters. Doch selbst in diesem Fall können Sie mit Ihrer Immobilie Steuern sparen. Denn auch ohne regelmäßige Einkünfte können die anfallenden Kosten von der Steuer abgesetzt werden.

Allerdings müssen Sie als Vermieter beweisen, dass Sie während des Leerstands auch ernsthaft nach einem neuen Mieter suchen. Hierfür reichen anfangs vorgelegte Inserate in Zeitungen oder Online-Parteien. Später müssen Sie einen Makler beauftragen oder nach einigen Monaten gar eine Renovierung durchführen.

Steuern sparen durch Eigennutzung

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, können Sie diese statt der Vermietung auch selbst bewohnen. Dann müssen Sie selbst zwar keine Miete mehr bezahlen, müssen im Gegenzug aber auf einige steuerliche Vorteile der Immobilien-Vermietung verzichten.

Das liegt vor allem daran, dass selbstgenutzte Immobilien seit der Abschaffung der Eigenheimzulage Ende 2005 nicht mehr in großem Umfang steuerlich gefördert werden. Damals wurde dies vom Staat durch die „Abschaffung der nicht mehr zeitgemäßen steuerlichen Förderung von Wohneigentum“ begründet.

Trotzdem gibt es auch heute noch einige Bereiche und Tricks, mit denen Eigentümer bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie Steuern sparen können.

Das können Immobilien-Eigentümer von der Steuer absetzen (Auswahl):

• Handwerkerleistungen
• Haushaltsleistungen
• Modernisierung einer denkmalgeschützten Wohnung

Reparatur- und Handwerkerkosten können nach wie vor abgesetzt werden

Reparaturen an der eigenen Immobilie können schnell hohe Kosten verursachen. Doch die Ausgaben für Handwerker können nach wie vor die Steuerlast senken. Diese zählen nämlich auch für Eigennutzer als haushaltsnahe Dienstleistungen.

So können Sie 20 Prozent der Ausgaben von der Steuer absetzen. Der maximale Betrag liegt dabei allerdings für Selbstnutzer bei 1.200 Euro pro Jahr. Auch werden nur die Kosten für die reine Arbeitszeit angerechnet, das Material müssen Sie beispielsweise komplett selbst zahlen.

Steuervorteile durch denkmalgeschützte Immobilien

Eine besondere Regelung gibt es im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien. Hier profitieren Sie als Selbstnutzer von besonders hohen Sonderabschreibungen. Dabei muss es sich um Maßnahmen an Denkmal-Immobilien handeln, Neubau oder Wiederaufbau werden hingegen nicht gefördert.

Als Eigentümer können Sie bei der Modernisierung folgende Kosten steuerlich geltend machen:

• Die Kosten zu 9 Prozent in den ersten acht Jahren
• Die Kosten zu 7 Prozent in den weiteren vier Jahren
• Die Anschaffungskosten zu 2 Prozent über 50 Jahre

Beim Verkauf einer Wohnung Steuern sparen

Beim Verkauf einer Immobilie handelt es sich für gewöhnlich um ziemlich hohe Geldbeträge. Wenn Sie einige Tricks beachten, können Sie dabei aber auch aus steuerlicher Sicht einiges an Geld sparen und so Ihren Gewinn maximieren.

Dabei wird im Grunde zwischen zwei entscheidenden Szenarien unterschieden. Je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnt oder aber vermietet haben, sind beim Verkauf andere Steuerregeln zu beachten.

Verkauf nach Eigennutzung

Haben Sie ein Objekt ausschließlich selbst genutzt, wartet beim Verkauf eine angenehme Überraschung auf Sie: Den Gewinn aus Ihrem Verkauf müssen Sie nämlich zu keinem Cent versteuern.

Das gilt aber nur, wenn Sie die Immobilie wirklich ausschließlich selbst bewohnt haben. Hierfür sind die letzten drei Kalenderjahre entscheidend. Selbst, wenn Sie die Wohnung nur kurzzeitig vermietet haben (etwa beim Umzug), fällt Ihr Verkauf in den steuerpflichtigen Bereich.

Verkauf nach Vermietung

Wenn Sie ein Objekt hingegen zur Vermietung genutzt haben, müssen Sie den Verkaufserlös normal versteuern. Hierbei gilt allerdings eine 10-Jahresfrist. Haben Sie das veräußerte Objekt seit zehn Jahren im Besitz, kommen Sie auch dann in den Genuss des steuerfreien Verkaufs.

Das ist übrigens auch einer der Gründe, warum Immobilien als kurzfristige Kapitalanlage uninteressant sind. Andererseits profitieren Sie durch die lange Haltezeit neben der Steuerfreiheit auch von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie.

Die steuerrelevanten Regelungen zum Verkauf Ihrer Immobilie kurz zusammengefasst:

• Eigennutzung: Steuerfreier Verkauf, wenn die Immobilie in den letzten 3 Jahren nur zu Wohnzwecken genutzt wurde.
• Vermietung: Gewinn muss versteuert werden. Erst nach einer 10-Jährigen Haltefrist gilt auch hier die Steuerfreiheit beim Verkauf.