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Die „Fix & Flip“-Strategie ist für Immobilieninvestoren besonders interessant, wenn Sie möglichst schnell Eigenkapital aufbauen wollen. Besonders in den USA liegt das Immobilien-Flipping voll im Trend, doch es gibt einige Besonderheiten für deutsche Investoren zu beachten.
Klassischerweise wird beim Immobilieninvestment die „Buy & Hold“-Strategie verwendet: Ein Objekt wird eingekauft und anschließend für mehrere Jahre im eigenen Bestand gehalten, um kontinuierlich einen Cashflow durch Mieteinnahmen zu genieren. Bei der sogenannten „Fix & Flip“-Strategie geht es hingegen um den rasanten Aufbau von Eigenkapital durch aktiven Immobilienhandel.
Immobilien „Fix & Flip“ – Was bedeutet das?
Unter den Immobilieninvestment-Strategien zählt das „Fix & Flip“-Geschäft zu den absoluten Profi-Methoden, die weitere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt voraussetzt. Kurz gesagt geht es bei der Strategie nämlich darum, sanierungsbedürftige Immobilien aufzuwerten. Durch die Aufwertung eines heruntergekommenen Objektes steigern Sie gezielt dessen Marktwert, sodass Sie nach einem kurzfristigen Wiederverkauf von hohen Gewinnen profitieren können.
Wohlbemerkt: können. Denn bei „Fix & Flip“ geht es in einem gewissen Grad auch um Spekulation, kurzfristige Entscheidungen, die richtigen Handwerker-Kontakte und viel Arbeit. Wichtig ist, dass die Objekte nur optisch heruntergekommen sind. Die Bausubstanz sollte sich hingegen in einem guten Zustand befinden, da andernfalls zu hohe Kosten anfallen würden.
Wie das Immobilien-Flipping funktioniert
Entscheidend für ein erfolgreiches „Fix & Flip“-Geschäft ist ein günstiger Einkaufspreis. Damit dieser leicht zu erzielen ist, müssen Sie sich auf die Suche nach stark sanierungsbedürftigen Objekten machen, die Sie anschließend – unter Einsatz von viel Eigenkapital – wieder in Schuss bringen.
„Es gibt eine Menge Leute in der Branche, die nichts machen wollen, oder einfach nur malern und einen neuen Teppich verlegen. Und bei dieser Art von Häusern ist die Konkurrenz viel größer”, so John Helmich, Inhaber der US-Flipping.Firma Gorilla Capital, gegenüber der WELT. „Die Häuser, die wir kaufen, würden die meisten Leute nicht mal anfassen.”
Grade in den USA ist das Immobilien-Flipping besonders in Mode. Das liegt auch daran, dass in Amerika die Häuserpreise derzeit so schnell anziehen, wie seit dem Höhepunkt des Immobilien-Booms im Jahre 2006 nicht mehr. Auf das Flipping spezialisierte Firmen, wie die Gorilla Capital, halten Ausschau nach den optisch schlimmsten Objekten am Markt. So wird einerseits eine große Konkurrenz vermieden und es gibt reichlich Potenzial für Aufwertungen: Nach umfassenden Renovierungen werden die Immobilien dann nach 60 bis 120 Tagen mit einem Gewinn von etwa zehn Prozent des Kaufpreises wieder verkauft. Bei guten Deals bleiben so nicht selten 50.000 Euro über.
USA: Auf das Flipping folgt der Kollaps
Ein Blick auf den amerikanischen Immobilienmarkt zeigt einerseits die großen Gewinnmöglichkeiten und andererseits die große Spekulationsbasis hinter dem „Fix & Flip“-Geschäft. Denn vor gut zehn Jahren gab aus dem US-Markt eine ähnliche Situation wie auch heute.
Mit der Aussicht auf große Gewinne kaufen immer mehr Amerikaner teure Immobilien auf Pump, um vom Flipping zu profitieren. Auf den Häuserwahn folgte bald die große Krise, als die Käufer ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen konnten. Experten fragen sich derweil, wie sich auf dem US-Markt erneut eine Immobilienblase mit vielen kreditfinanzierten Immobilien bilden konnte. Schuld sei die Niedrigzinsphase, die immer mehr Investoren auf den Immobilienmarkt treibe.
Auf dem deutschen Markt ist das Immobilien-Flipping hingegen deutlich unbekannter. Es ist vor allem ein von Experten gern eingesetztes Mittel, um kurzfristig viel Eigenkapital für das nächste große „Buy & Hold“-Objekt aufzubauen.
Für deutsche Privatinvestoren ist die Rechtsform entscheidend
Für Privatinvestoren besteht beim „Fix & Flip“ die Gefahr, vom Finanzamt aus steuerlicher Sicht als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden. Das ist der Fall, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen.
Wollen Sie nur wenige Flipping-Deals abschließen, sollten Sie sich folglich unbedingt an die Obergrenzen halten. Dann als gewerblicher Händler müssen Sie auf viele der Steuervorteile von Immobilien verzichten, Abschreibungen des Gebäudewertes müssen unter Umständen sogar zurückgeführt werden.
Für größere Vorhaben ist die Wahl der richtigen Rechtsform entscheidend. Für das „Fix & Flip“-Geschäft empfiehlt sich generell eine extra zu diesem Zweck gegründete GmbH: Alle Objekte werden über diese Gesellschaft gehandelt, die ebenso die Steuern zahlt. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich vorab mit Ihrem Steuerberater in Verbindung setzen.
