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In Zeiten niedriger Zinsen gelten Immobilien als ideale Altersvorsorge. Doch diese Ansicht kann nicht pauschalisiert werden – was Käufer beim Betongold als private Absicherung beachten müssen.
Was Sie bei Immobilien als Altersvorsorge beachten müssen
Die Altersvorsorge, in der man jetzt schon wohnen kann – mit solchen Slogans warben die deutschen Bausparkassen um die Gunst der deutschen Sparer. Und das mit Erfolg: Immobilien sind ein gern genutztes Mittel für die private Absicherung, in einer Umfrage des deutschen Immobilienverbands schrieben 58 % der Befragten dem Betongold eine immer größere Rolle bei der Altersvorsorge zu.
Aber sind die eigenen vier Wände tatsächlich ein Garant für die Absicherung im Alter? Es kommt darauf an. Wohnen Sie im Alter in einer abbezahlten Eigentumswohnung, müssen Sie zwar keine Miete mehr zahlen, sämtliche Nebenkosten und Instandhaltungsausgaben müssen Sie aber weiterhin selbst tragen.
Eigenheim als Altersvorsorge: Die wesentlichen Probleme
Ob für die Vermietung oder als Eigenheim mit Aussicht auf Wertsteigerung: Die Lage einer Immobilie ist einer der wesentlichen Faktoren, wenn es um die Wertermittlung und die Zukunftsaussichten eines Objektes geht. Allzu häufig entscheidet der eigene Wohn- beziehungsweise Arbeitsort darüber, in welcher Region Käufer ihr Heim erwerben, was das Risiko der Heimatnähe mit sich bringt.
Häufig ist der eigene Wohnort nämlich nicht der beste Ort für ein Investment. Während Sie mit dem Kauf einer Immobilie in München vielleicht fein raus wären, verliert Ihre Immobilie in ländlichen Gebieten womöglich an Wert.
Das Problem: Nutzen Sie die vermietete Immobilie als Altersvorsorge, finden Sie in unbeliebten Regionen schwerer neue Mieter und Sie können geringere Mietpreise ansetzen. Als Selbstnutzer mag das für Sie zwar irrelevant klingen – aber wenn das Eigenheim über die Jahre an Wert verliert, hätten Sie Ihr Vermögen mit einer anderen Geldanlage gewinnbringender einsetzen können.
Immobilien Standorte: Hier lohnt sich der Hauskauf noch
Mit der Makrolage wird das Umfeld der Immobilie im weiteren Sinne betrachtet. Ausschlaggebend ist die Attraktivität einer Stadt oder Region, in der die Immobilie steht. Im Fokus der Betrachtung sollten daher wirtschaftliche und strukturelle Aspekte stehen. Um den Werterhalt Ihrer Immobilie abschätzen zu können, wollen Sie so wachsende Standorte von rückläufigen unterscheiden.
Die Fallstricke beim Immobilienkauf
Grade für Einsteiger gibt es auf dem Immobilienmarkt viele Fallstricke zu beachten. Häufig lassen Käufer bei der ersten Renditebetrachtung beispielsweise die anfallenden Kaufnebenkosten außer Acht. Die Gebühren für Makler, Notar und Grundbuch summieren mit knapp zehn Prozent auf den eigentlichen Kaufpreis.
Ein weiterer Irrglaube ist es, dass beim abbezahlten Eigenheim keine Kosten mehr anfallen. Das stimmt nur soweit, dass Sie monatlich kein Geld mehr an einen Vermieter zahlen müssen. Doch im Gegenzug müssen Sie viele andere Kosten selbst tragen – allein das Hausgeld beträgt oft mehrere Hundert Euro im Monat. Hinzu kommen die Kosten für die Instandhaltung Ihrer Immobilie.
Annahme 1: Meine Immobilie kann ich im Rentenalter selbst bewohnen
Sobald ein Eigenheim einmal abgezahlt ist, können Sie zum Nulltarif in Ihrer Immobilie wohnen. So denken zumindest viele Käufer, doch die Realität sieht ganz anders aus:
Selbst, wenn eine Immobilie komplett abbezahlt und sie keine Miete mehr zahlen müssen, kommen immer noch hohe Kosten auf Sie zu. Diese Kosten umfassen unter anderem die Haushaltskosten sowie die Instandhaltungskosten.
Um diese anfallenden Ausgaben zu decken, muss die Rente erst einmal ausreichen. Laut einer Studie des Prognos-Instituts (2015) beträgt die durchschnittliche Rente im Jahr 2040 ca. 1.680 Euro (und davon müssen Steuern und Versicherung noch abgezogen werden).
Deshalb sollten Sie parallel zur Immobilie stets etwas ansparen, um sich eine Zusatzrente aufzubauen. Ansonsten riskieren Sie, Ihre Immobilie zwangsweise verkaufen zu müssen, wenn Sie die Nebenkosten sowie die Kosten für Instandhaltung und die restlichen Ausgaben für Ihren Lebensunterhalt nicht mehr abdecken können.
Annahme 2: Meine Immobilie kann ich im Alter verkaufen und vom Geld leben
Auf dem Verkaufen der Immobilie fußt ebenso eine zweite Strategie der Altersvorsorge: Wenn ich meine Immobilie im Alter verkaufe, kann ich von dem Gewinn entspannt leben.
Aber nur fast: Die Rechnung kann nämlich nur dann aufgehen, wenn sich das Objekt wirklich in einer guten Lage befindet. Denn zusätzlich zur anfänglichen Investitionssumme müssen Sie auch die Kaufnebenkosten und die Bankzinsen durch den Verkauf (oder die damit verbundene Wertsteigerung) wieder erwirtschaften.
Das gelingt vielleicht in den Großstädten Deutschlands. In ländlichen Regionen scheint das – zumindest aktuell – schwieriger. Und genau dann wäre das Geld anders investiert bei einer höheren Verzinsung womöglich besser aufgehoben, um sich langfristig ein Vermögen aufzubauen.
Wie die Immobilie als Altersvorsorge dennoch gelingt
Geht es um Immobilien als Investments und den Aufbau eines größeren Bestands, kann eine langsame Tilgung von Vorteil sein. Wollen Sie in Ihrer eigenen Immobilie hingegen im Alter selbst leben, so empfiehlt sich eine schnelle Tilgung. Zum Renteneintritt sollte das Eigenheim zu mindestens 90 Prozent schuldenfrei oder bestenfalls komplett abbezahlt sein.
Hintergrund dessen sind die geringeren finanziellen Möglichkeiten, die in den meisten Fällen mit dem beruflichen Ruhestand einhergehen. Wenn Sie monatlich weniger Budget zur Verfügung haben, aber weiterhin eine hohe Summe an die Bank zahlen müssen, werden Sie schnell an finanzielle Grenzen stoßen. Schließlich stehen neben Tilgung auch noch weitere Kosten am Objekt an, etwa die Nebenkosten oder die Instandhaltungsrücklage.
Planen und kaufen Sie altersgerecht
Diese Regel setzt einiges an Weitsicht voraus: Damit Ihre Immobilie im Alter ein geeigneter Wohnort bleibt, müssen Sie Ihr Heim natürlich uneingeschränkt nutzen können. Das bedeutet konkret, dass die bereits beim Kauf an die Anforderungen einer barrierefreien Wohnung denken müssen.
Lesetipp: Pflegeimmobilien – Über steigenden Bedarf und lukrative Investments
Häufig ist eine Immobilie im Alter plötzlich zu groß, sodass das riesige Haus plötzlich zum Klotz am Bein wird. Eine sinnvolle Option ist es daher, eine kleine Einliegerwohnung mit einzuplanen. Vermieten Sie einen Teil Ihrer Immobilie später unter, nutzen Sie nicht benötigten Platz für die Aufbesserung des Haushaltskontos.
Fazit: Immobilien als Beimischung in der Ruhestandsplanung
Für viele Käufer ist die eigene Immobilie ein Lebenstraum – meist geht es eben nicht nur um materielle Werte. Diese sind für die perfekte Altersvorsorge aber nun einmal entscheidend, weshalb Sie Ihren Ruhestand mit Weitsicht planen sollten. Immobilien sollten dabei im Idealfall nur eine Beimischung sein. Gehen Sie nicht das Risiko ein, sich nur auf eine Rücklage zu verlassen, sondern bauen Sie sich eine Altersvorsorge aus mehreren Komponenten.
