Hausübergabe: Ein genaues Protokoll erspart Streitigkeiten

Wenn Sie sich nach dem Hauskauf bereits auf die lang ersehnte Hausübergabe freuen, müssen Sie dabei im letzten Schritt dennoch einiges beachten: Damit Sie sich im Zweifelsfall rechtlich absichern und so vor unerwarteten Kosten schützen, sollten Sie nämlich ein Hausübergabeprotokoll führen.

Hausübergabe: Genaue Prüfung spart Ihnen später Ärger

Ob Sie der Käufer oder der Verkäufer einer Immobilie sind, der Prozess ist für beide Seiten mitunter recht langwierig und voller wichtiger Termine, die Ihre Aufmerksamkeit erfordern.

Haben Sie erst einmal den notariellen Kaufvertrag für Ihre Traumimmobilie unterzeichnet, sollten Sie im Endspurt jedoch nicht Ihre Sorgfalt verlieren. Denn bei der Hausübergabe lauern im letzten Schritt einige Stolpersteine, die Ihnen im Nachhinein viel Ärger und hohe Kosten verursachen können.

Deshalb sollten Sie bei der Hausübergabe ein genaues Protokoll führen. Welche Punkte dieses umfassen sollte und worauf es bei der Übergabe weiterhin zu achten gilt, lesen Sie in den folgenden Zeilen.

Dieser Artikel zählt zu unserer Reihe rund um das Immobilieninvestment, in weiteren Ratgebern zeigen wir Ihnen beispielsweise, wie Sie mit Ihrer neu gekauften Immobilie Steuern sparen.

Hausübergabeprotokoll: Absicherung für Käufer und Verkäufer

Nach dem Erwerb einer Immobilie gehen viele Käufer davon aus, dass der grade beim Notartermin unterzeichnete Kaufvertrag alle Informationen enthalte und ein separates Übergabeprotokoll nicht notwendig sei.

Doch diese Annahme ist nicht nur falsch, sondern auch fahrlässig. Denn schließlich enthält der Kaufvertrag keinerlei Information über etwaige Mängel am Objekt, über Zählerstände, das Inventar oder viele weitere wichtige Punkte, die allesamt im Protokoll notiert werden.

Durch ein ausführliches und richtig gestaltetes Übergabeprotokoll können beide Parteien des Kaufvertrags späteren Unstimmigkeiten vorbeugen. Wurde ein Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, erstellt dieser damit auch das Übergabeprotokoll. Auf die Vollständigkeit sollten Sie sich dennoch nicht blind verlassen und die wichtigsten Punkte selbst überprüfen oder durch einen unabhängigen Gutachter absegnen lassen.

Hausübergabe durchführen: So geht’s in 3 Schritten

Hausübergabe: Was alles im Protokoll stehen sollte

• Bestehen noch Mängel, die vom Verkäufer beseitigt werden müssen? Notieren Sie die Antwort auf diese Frage für jeden einzelnen Raum und klären Sie schriftlich, bis wann die Mängel behoben werden. Tipp: Denken Sie auch an die eventuelle Entsorgung alter Möbel!
• Notieren Sie die genauen Zählerstände der Gas-, Wasser- und Stromzähler um spätere Komplikationen mit den jeweiligen Versorgern zu vermeiden.
• Halten Sie im Protokoll fest, welche Dienstleistung durchgeführt wurden und welche davon weitergeführt werden und ab welchem Punkt ein Wechsel des Kostenträgers stattfinden soll. Denken Sie dabei etwa an die Müllabfuhr, an den Kabelanschluss oder die Ölheizung.
• Wurden kürzlich Renovierungsarbeiten oder Reparaturen durchgeführt? Dann lassen Sie sich davon im Rahmen des Protokolls die Rechnungen übergeben. Im Garantiefall können Sie so Ihren Anspruch gelten machend, wenn ein neu eingebautes Fenster etwa eine erneute Reparatur benötigt.
• Sämtliche Eigenheiten des Hauses müssen vom Verkäufer nach bestem Gewissen erklärt werden. Das umfasst unter anderem den Verlauf von Kabel, etwaige Filter- und Klimaanlagen, die Öl- oder Gastanks und vorherige Schäden durch Schimmel oder ähnliches und wie dieser beseitigt wurde.

Wichtige Dokumente für die reibungslose Hausübergabe

Die Hausübergabe ist der späteste Termin, an denen alle notwendigen Dokumente den Besitzer wechseln müssen. Neben den Grundrissen zählen dazu unter anderem die folgenden Dokumente:

• Baupläne, statische Berechnungen, Grundrisse
• Berechnung der Wohnfläche
• Bauverträge & Bodengutachten
• Wartungsverträge für z.B. Heizung & Schornstein
• Versicherungsscheine mit Rechnungen
• Energieausweis sowie Schall- & Wärmeschutznachweis
• Mitverträge und Unterlagen über die Mieter

Was nach der Hausübergabe zu beachten ist

Spätestens nach der Hausübergabe ist der neue Eigentümer voll für die Immobilie verantwortlich. Gibt es also an dem Objekt einen Schaden, muss der neue Besitzer entsprechend für diesen aufkommen, was durch den sogenannten „Sachmängelausschluss“ in den meisten Kaufverträgen festgehalten wird.

Dieser Ausschluss besagt, dass ein Haus – im Grunde wie ein privat gekaufter PKW – „wie besichtigt“ verkauft wird. Der Verkäufer muss also grundsätzlich nicht für zu spät entdeckte Mängel haften.

Durch diesen Sachstand wird noch einmal deutlich, wie wichtig ein professionelles Übergabeprotokoll ist. Denn nur, wenn ein Mangel bereits während der Besichtigung oder Übergabe entdeckt wird, haben Sie als Käufer einen Anspruch gegen den Verkäufer.

Im Zweifel bietet es sich also an, vor dem Kauf das Haus von einem Gutachter inspizieren zu lassen. Für einen Laien sind feuchte Keller, defekte Rohre oder ähnliche Mängel nämlich oft schwer zu erkennen.

Grundsätzlich ist ein Verkäufer aber natürlich dazu verpflichtet, sämtliche Schäden am Objekt offenzulegen. Tut dieser das nicht und verschweigt bekannte Mängel stattdessen arglistig, so kann der Käufer ihn zur Rechenschaft ziehen und einen Anspruch auf Schadenersatz stellen.