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Mit der Vermietung von Immobilien lässt sich ein monatlicher Cashflow erwirtschaften, doch der Schritt zum Eigentümer will gut geplant sein. In diesem Artikel lesen Sie praktische Tipps für Neulinge im Immobiliengeschäft, die ihre erste Immobilie kaufen wollen.
Eine Immobilie kaufen & vermieten – Lohnt sich der Kauf?
Seit mehreren Jahren ist der deutsche Immobilienmarkt im Aufschwung – die Preise für Wohnraum „boomen“ wie verrückt. Wer heute in Immobilien investieren will, hat es folglich mit einem umkämpften Markt zu tun, vielerorts übersteigt die Nachfrage das Angebot noch immer bei Weitem.
Entsprechend temporeich fiel in der jüngeren Vergangenheit auch die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise aus: In Hamburg kostete ein Einfamilienhaus vor zehn Jahren noch knapp 2.180 Euro pro Quadratmeter, während heute ganze 3.965 Euro fällig werden.
Innerhalb von 10 Jahren sind die Preise um über 80 Prozent angestiegen. Lohnt sich da der Einstieg für neue Investoren überhaupt noch? Die Antwort: Ja. Der gestiegene Drang auf den Immobilienmarkt resultiert nämlich aus dem aktuellen Niedrigzinsumfeld. Wo die traditionellen Geldanlagen nämlich kaum mehr Zinsen abwerfen, liegt das Betongold noch immer voll im Trend.
Ein großer Vorteil der Immobilien ist dabei die Möglichkeit, Monat für Monat einen Überschuss zu erwirtschaften. Mit vermieteten Häusern und Wohnungen können Sie so nach Deckung aller Kosten immer noch Gewinne einfahren und bereits Kapital für den Kauf des nächsten Objekts ansammeln.
Ob Haus oder Wohnung: In 7 Schritten zum Eigentümer
Zwar bietet eine Immobilie viele Vorteile, doch der Kauf der Mietobjekte will gut überlegt sein. Schließlich geht es dabei immer um eine Entscheidung mit großer finanzieller Tragweite – die richtige Vorbereitung ist grade für Neulinge entscheidend. Berücksichtigen Sie die nachfolgenden sieben Schritte, steht Ihrer ersten Immobilie allerdings nichts mehr im Wege.
Schritt 1: Eigenkapital sparen
Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto angenehmer gestaltet sich die spätere Finanzierung der Immobilie. Deshalb sollten Sie frühestmöglich mit dem Sparen anfangen und außerdem Ihre Kreditwürdigkeit verbessern.
Während Sie Kapital für den Kauf Ihrer ersten Immobilie ansparen, können Sie das angesammelte Geld natürlich investieren. Achten Sie dabei aber darauf, dass Ihr Vermögen rechtzeitig zum Kauf wieder verfügbar ist. Langlaufende Investments sind deshalb eher weniger geeignet. Im weiterführenden Ratgeber lesen Sie eine Auswahl passender Anlagemöglichkeiten.
Schritt 2: Finanzierung planen
Noch vor der eigentlichen Objektsuche müssen Sie sich darüber im Klaren sein, in welcher Größenordnung Sie investieren wollen oder können: Beginnen Sie eher klein mit einer Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnung oder starten Sie direkt mit einem Mehrfamilienhaus?
Im Gespräch mit einem Bankberater oder Finanzierungsvermittler können Sie klären, über welchen Betrag Ihnen ein Darlehen gewährt wird. Zusammengenommen mit dem angesparten Eigenkapital ergibt sich daraus die Obergrenze für Ihr Investment, wodurch Sie die folgende Objektsuche deutlich präziser gestalten können.
Bei Ihrer Kalkulation dürfen Sie die anfallenden Nebenkosten nicht außer Acht lassen: Grunderwerbssteuer, Notar und Maklergebühr kosten Sie zusätzlich rund 10 bis 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises und auch die wichtige Instandhaltungsrücklage Bedarf zusätzlicher Kapitalreserven. Weitere hilfreiche Tipps rund um das Bankendarlehen finden Sie außerdem in unserem Ratgeber über die Immobilienfinanzierung.
Schritt 3: Objektauswahl
Bei der Recherche nach lukrativen Objekten werden Sie auf die verschiedensten Immobilien stoßen. Orientierung bietet Ihnen dabei unsere Checkliste für den Immobilienkauf sowie unsere weiterführenden Ratgeber zu den Themen:
Als Kapitalanleger sollten Sie die Perspektive des Vermieters trotzdem nicht verlieren: Würden Sie später potenziell in dem Objekt leben wollen? Auch wenn Ihnen das Objekt auf dem Papier die beste Rendite bietet, lockt das noch lange keine dauerhaften Mieter an.
Schritt 4: Kaufpreis vereinbaren
Haben Sie ein geeignetes Objekt gefunden, wird es nun konkret: Sie müssen sich die Immobilienfinanzierung Ihrer Bank sichern und den finalen Kaufpreis aushandeln. Ist das erledigt, ist als Nächstes der Notartermin an der Reihe.
Schritt 5: Notartermin & Übergabe
Nach dem notariellen Kaufvertrag und der Eintragung ins Grundbuch sind Sie offiziell Immobilieneigentümer. Neben dem Kaufpreis wird im Notarvertrag auch die Zahlungsfrist festgehalten. Als Eigentümer können Sie nun bereits mit der Mietersuche beginnen.
Zum Abschluss des Eigentümerwechsels kommt es zur Übergabe der Immobilie. Hierbei sollten Sie sichergehen, dass Sie das Objekt ordnungsgemäß im vereinbarten Zustand erhalten: Wurden die Zimmer geräumt, wurde sich an die eventuell vereinbarte Mängelbeseitigung gehalten?
Bewohner, die die Zahlung verweigern und die Wohnung nach ihrer Verwüstung im Chaos zurücklassen, sind der Albtraum von Vermietern. Hier lesen Sie Handlungsschritte, mit denen Sie vorab Mietnomaden erkennen und im schlimmsten Fall wieder loswerden können.
Schritt 6: Optionale Aufwertungen
Vor der Vermietung können zusätzliche Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen lohnenswert sein. Oftmals führen nämlich bereits kleinere Änderungen dazu, dass eine Wohnung für die neuen Mieter weitaus ansprechender ist: Sind die Wände ordentlich gestrichen oder das Bad neu gefliest, lässt sich häufig auch ein höherer Mietpreis durchsetzen.
Schritt 7: Vorteile nutzen
Fertig! Ihnen gehört nun Ihre erste Immobilie – doch damit ist die Arbeit nicht getan. Eventuell wollen Sie eine Hausverwaltung mit der Verwaltung Ihrer Immobilie beauftragen und auch an den Verkauf der Immobilie sollten Sie bereits jetzt denken.
Nach zehn Jahren können Sie Ihre vermietete Immobilie nämlich steuerfrei verkaufen, im Zeitraum davor fällt eine Spekulationssteuer an. Weitere Tipps & Tricks dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum „Steuern sparen mit Immobilien“.
3 Tipps für angehende Immobilien-Investoren
Tipp #1 – Die unternehmerische Denkweise
Für viele Menschen gleicht der Immobilienkauf der Erfüllung eines Lebenstraums. Das trifft bei selbst genutzten Objekten vielleicht zu, unter der Betrachtung als Kapitalanlage sollte die Thematik jedoch eher emotionslos betrachtet werden.
Besser ist es hingegen, das „Projekt Immobilie“ als unternehmerisches Geschäftsmodell voranzutreiben. Und wie bei jedem Geschäft muss auch beim Betongold das „Return on Investment“ stimmen: Wie viel Ihrer investierten Zeit und Arbeit bekommen Sie zukünftig wieder ausgezahlt?
Tipp #2 – Den Zeitaufwand richtig einschätzen
Der Handel mit Immobilien ist nicht so kurzweilig wie beispielsweise der Kauf und Verkauf einer Aktie. Stattdessen ist die Investition in Häuser und Wohnungen immobil – das heißt, Sie sind im Regelfall mehrere Jahre hinweg daran gebunden.
Und Branchenexperten wissen: Der Gewinn einer Immobilie liegt im Einkauf. Entsprechend muss viel Zeit für die Suche nach passenden Objekten eingeplant werden, damit sich das Schnäppchen nicht plötzlich als Kostenfalle entpuppt.
Aber auch nach dem Kauf müssen Sie stets genügend Zeit investieren: Sei es die Abrechnung der Nebenkosten, die Begutachtung von Sanierungsmaßnahmen oder die Suche nach neuen Mietern.
Fehler beim Immobilienkauf lassen sich nicht so leicht korrigieren – lassen Sie sich deswegen ruhig genügend Zeit. Aber: Kommen Sie ins Handeln! Tauschen Sie sich mit Experten aus oder besuchen Sie „Stammtische“, um sich mit anderen Investoren auszutauschen.
Tipp #3 – Nicht auf geschönte Renditen hereinfallen
Häufig wird beim Verkauf einer Immobilie mit besonders hohen Renditen geworben. „Top Kapitalanlage – ca. 12 % Rendite“ – solche verlockenden Titel sind Ihnen bei der Immobiliensuche bestimmt auch bereits begegnet.
Aber Vorsicht: Einige Makler greifen auf eine Reihe an Tricks zurück, um die Renditeangaben zu schönen. Darauf sollten Sie nicht hereinfallen, sondern immer selbst nachrechnen. Wie das geht, lesen Sie hier in unserem Ratgeber zum „Immobilien Rendite berechnen“.
