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Ein Grundstück ist nicht gleich Bauland und Bauland ist noch lange kein fertiges freies Bauland. Wir klären das Wirrwarr der Begrifflichkeiten auf und zeigen, worauf Sie beim Beantragen sowie Kaufen von Bauland achten sollten.
Bauland Definition: Was ist Bauland?
Im Grunde bezeichnet Bauland eine Fläche, die zur Bebauung mit Häusern geeignet ist. Wichtig ist aber, dass über die reine Eignung hinaus auch eine rechtliche Erlaubnis vorliegt. Ohne diese kann auf einer Fläche keine Immobilie errichtet werden.
Eine Fläche wird folglich erst durch die Erlaubnis zum Bauland, welche durch die Aufnahme des Geländes in einen Bebauungsplan erfolgt. Ein Bebauungsplan gibt außerdem vor, in welcher Art und Weise das Bauland bebaut werden darf. Dies umfasst etwa, wie hoch das Gebäude sein darf oder ob auch die gewerbliche Nutzung gestattet ist.
Wichtig: Die Regeln und Vorschriften aus dem Bebauungsplan sind für Bauherren verpflichtend! Halten Sie sich nicht an die Vorgaben, kann die Baubehörde eine Strafe verhängen oder sogar den Rückbau der unerlaubten Gebäudeteile verlangen.
Unterschiedliche Arten von Bauland
- Bauland: Ist eine Genehmigung samt Bebauungsplan vorhanden, gilt ein Grundstück als Bauland. Allerdings bedeutet diese Bezeichnung noch nicht, dass das Bauland auch vollständig erschlossen ist. Meist müssen dann nämlich noch die Leitungen für Strom, Wasser und Gas gelegt werden.
- Bauerwartungsland: Im Flächennutzungsplan einer Gemeinde können Flächen als zukünftiges Bauland gekennzeichnet werden. Solche Flächen werden auch als Bauerwartungsland bezeichnet, da eine zukünftige Bebauung mit Häusern zu erwarten ist. Aber Vorsicht: Ob aus dem Bauerwartungsland auch wirklich ein fertiges Bauland wird, ist nie hundertprozentig sicher.
- Fertigbauland: Ein Fertigbauland erfüllt alle rechtlichen Rahmenbedingungen für die Bebauung mit einer Immobilie, doch der vollständige Anschluss an das Versorgungsnetz ist noch nicht gegeben. Dennoch kann beim Fertigbauland der Antrag auf eine Baugenehmigung eingereicht werden.
- Fertiges freies Bauland: Das fertige Bauland ist voll und ganz bereit für den Hausbau. Das bedeutet: Für das Grundstück gibt es einen Bebauungsplan und es ist außerdem voll erschlossen. Das fertige freie Bauland ist meist in Neubaugebieten zu finden. Da noch wenige Arbeiten am Bauland selbst durchzuführen sind, ist das fertige Bauland bei Käufern besonders gefragt.
Bauland beantragen: Das müssen Sie wissen
Wenn Sie ein Grundstück besitzen und dieses mit einer Immobilie bebauen wollen, dann müssen Sie vor dem Baubeginn Bauland beantragen. Den dafür notwendigen Antrag müssen Sie bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde einreichen.
Nach einiger Wartezeit erhalten Sie den schriftlichen Bescheid, ob das Bauland genehmigt wird. Erst nach dem positiven Bescheid sollten Sie mit der konkreten Bauplanung beginnen.
Geht es um die Umwandlung in Bauland, so sollten Sie sich niemals auf die Aussagen von Maklern oder Grundstücksverkäufern verlassen. Denn meist überwiegt dabei das Verkaufsinteresse Ihren persönlichen Interessen. Um keine böse Überraschung zu erleben, sollten Sie Ihre Bauplanung also erst nach der Freigabe der Bauvoranfrage beginnen.
Die Chancen für einen positiven Baubescheid abwägen
Wenn Sie Bauland beantragen, können Sie vorab bereits die Chancen einer Genehmigung abschätzen. Erste Anhaltspunkte liefert dabei die Umgebung des Grundstücks. Ist dieses beispielsweise von vornehmlich landwirtschaftlichen Nutzflächen umgeben, ist die Chance auf einen positiven Bescheid beispielsweise eher gering.
Anders sieht die Situation hingegen aus, wenn in der Nähe zur Fläche bereits Immobilien gebaut worden sind. Insbesondere in größeren Städten mit knappem Wohnraum wird auch Gartenland in Bauland umgewandelt, um so zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.
Bauland kaufen: Tipps für die Bauplatzsuche
Wenn Sie einen Bauplatz suchen, bieten Ihnen diese Fragen eine hilfreiche Orientierung:
- Liegt ein Bebauungsplan vor und welche Restriktionen ergeben sich daraus möglicherweise aus den Baubestimmungen für Ihr Traumhaus?
- Gibt es Bestimmungen hinsichtlich der baulichen Nutzung des Baulands?
- Wie ist die Beschaffenheit des Baulands? Ergeben sich höhere Kosten, etwa durch eine starke Hanglage?
- Ist das Bauland bereits voll erschlossen? Wenn nein, welche Zusatzkosten treten dadurch auf?
- Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
Im Zweifel hilft ein Gutachten: Viele wichtige Faktoren sind für Laien nur schwer einzuschätzen. Darunter etwa die Bodenbeschaffenheit, welche allerdings wichtig für die genaue Bauplanung ist. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie folglich einen Gutachter hinzuziehen, welcher Ihnen genau mögliche Probleme und dazu passende Lösungen aufzeigt.
Besichtigen Sie das Bauland vor dem Kauf mehrfach
Sobald Sie nach Ihrer Recherche ein für Sie passendes Grundstück gefunden haben, sollten Sie dieses unbedingt berücksichtigen. Denn wie eine Immobilie, hat auch Bauland viele individuelle Eigenschaften, die Sie nur direkt vor Ort feststellen könnten.
Deswegen sollten Sie sich im Idealfall das Grundstück vor dem Kauf sogar mehrfach anschauen. Denn sowohl zu verschieden Tageszeiten und Wochentagen können sich die Umweltfaktoren unterschiedlich negativ sowie positiv auswirken. So ist die Lärmbelästigung durch anliegende Straßen oder Eisenbahnen beispielsweise am Wochenende meist deutlich geringer als am normalen Werktag.
