Worauf Sie bei der Wohnungsvermietung achten sollten

Das Betongold ist ein beliebtes Investitionsobjekt, doch nicht nur der Kauf an sich setzt viel Fachwissen voraus: Wir zeigen Ihnen 5 Tipps, mit denen Sie auch die anschließende Vermietung Ihrer Immobilie erfolgreich meistern können.

Wohnung vermieten: Welche Voraussetzungen erfüllt sein sollten

1. Sie planen genügend Zeit für die Vermietung ein

Die dauerhafte Vermietung einer Immobilie kann viel Zeit in Anspruch nehmen – darüber sollten Sie sich bereits vor Ihrer Investition in Immobilien als Anlageklasse bewusst sein. Zwar generieren Sie kontinuierliche Mieteinnahmen, doch neben der Mietersuche müssen Sie sich beispielsweise auch mit der Instandhaltung Ihres Objektes befassen.

Zum alltäglichen Vermietergeschäft gehört es außerdem, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen um sich dabei über Probleme und Reparaturen am Haus zu beraten, oder aber Sie müssen eine jährliche Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter erstellen.

2. Sie beschäftigen sich gerne mit Immobilien und Investments

Aus alldem geht hervor, dass Sie für die erfolgreiche Vermietung Ihre Immobilie nicht nur als Investment, sondern als Projekt ansehen sollten: Idealerweise sind Häuser und Investments Ihr Hobby, sodass Sie sich – neben dem Kauf weiterer Objekte – auch gerne mit den oben genannten Themen beschäftigen.

3. Sie wollen sich langfristig an Ihre Immobilie binden

Ein weiterer Fakt, den Sie vor der Vermietung niemals vergessen sollten, ist, dass Immobilien als Anlageklasse immobil sind. Das bedeutet konkret: Nicht nur der Immobilienkauf sollte langfristig geplant sein, sondern auch ein einmal unterzeichneter Mietvertrag gilt meist langfristig. Ist ein Mieter einmal in Ihrem Objekt, gehen Sie meist eine langfristige Bindung ein – weswegen Sie die nachfolgenden Tipps für die Vermietung unbedingt beachten sollten.

Wohnung vermieten: 5 Tipps für die erfolgreiche Vermietung

Tipp 1: Den richtigen Mietpreis festlegen

Vor der Vermietung müssen Sie sich mit dem Immobilienmarkt ihrer Region auseinandersetzen und sich dabei fragen…

• Welche Mieten sind am Markt üblich?
• Gilt in meiner Region die Mietpreisbremse?
• Gibt es mehr Mieter als verfügbare Wohnungen?
• Wie lange dauert die Neuvermietung?
• Kann mein Objekt durch eine attraktive Ausstattung oder Lage zusätzlich überzeugen?

Um den Mietpreis festzulegen, wird der lokale Mietenspiegel der jeweiligen Stadt als Grundlage hinzugezogen. Anhand verschiedener Kriterien (Lage der Wohnung, Größe, Baujahr, …) ordnen Sie Ihr Objekt anhand des Mietspiegels ein, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzulegen.

Im zweiten Schritt ist nun entscheidend, ob in Ihrer Region die Mietpreisbremse gilt. Ist dies der Fall, darf die Miete maximal 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gilt die gesetzliche Mietpreisbremse nicht, gilt eine Obergrenze von maximal 20 Prozent.

Tipp 2: Fallstricke im Mietvertrag vermeiden

Auch in den Mietvertrag können sich schnell Fehler einschleichen und Sie sollten nicht zur erstbesten Vorlage greifen: Während Verträge des Mieterschutzbundes beispielsweise eher mieterfreundlich sind, werden die Mietverträge des Vermieterschutzvereins wohl eher den Vermieter begünstigen.

Prüfen Sie den Mietvertrag vorab genau auf seine Richtigkeit und achten Sie unter anderem auf die folgenden Fallstricke:

• Welche Haustiere sollen in der Wohnung erlaubt sein?
• Muss der Mieter Reinigungspflichten nachgehen, z.B. im Treppenhaus?
• Welche Renovierungsarbeiten müssen beim Auszug durchgeführt werden?
• Welche Kleinstreparaturen müssen vom Mieter selbst getragen werden?
• Ist eine Untervermietung ohne vorherige Zustimmung gestattet?

Tipp 3: Solvente Mieter erkennen

Haben Sie den Mietpreis festgelegt und einen Mietvertrag vorbereitet, können Sie im nächsten Schritt Interessenten zur Besichtigung einladen. Je nach Standort Ihrer Immobilie kommen dabei entweder Einzelbesichtigungen oder Gruppenbesichtigungen in Frage.

Verlassen Sie sich bei der Wahl Ihres zukünftigen Mieters aber nicht allein auf die Sympathie: Fehler in der Mieterauswahl können Sie später leicht tausende Euro kosten. Halten Sie sich deshalb an die Schritte, die professionelle Makler üblicherweise durchführen:

• Prüfen Sie die Bonität des Mieters
• Holen Sie eine Selbstauskunft des Mieters ein
• Lassen Sie sich die letzten Einkommen belegen

Weitere Tipps für die Mieterwahl lesen Sie in unserem Ratgeber „Mietnomaden erkennen“.

Tipp 4: Wohnungsübergabe optimieren

Viele Vermieter bestehen bei der Wohnungsübergabe darauf, dass Sie bereits die Mietkaution sowie die erste Mietzahlung erhalten haben, um so eine schlechte Zahlungsmoral des Mieters zu vermeiden. Wenn Sie sich für diese Option entscheiden, müssen Sie dies natürlich früh mit Ihren neuen Mieter klären.

Alternativ zur klassischen Mietkaution auf einem Sparbuch können Sie auch eine Barkaution oder eine Mietkautionsbürgschaft annehmen. Letzteres bezeichnet die Bürgschaft einer Bank, die im Schadensfall aufkommende Forderungen begleicht.

Wichtig dafür ist, dass Sie bei der Wohnungsübergabe ein ordentliches Übergabeprotokoll aufsetzen. So vermeiden Sie bereits früh späterer Streitigkeiten. Durch einen Zeugen können Sie dieses Protokoll zusätzlich absichern, damit es auch im schlimmsten Fall vor Gericht Bestand hätte. Für die Abrechnung der Nebenkosten werden im Übergabeprotokoll außerdem sämtliche Zählerstände für Strom, Gas und Wasser notiert.

Tipp 5: Mieteinnahmen korrekt versteuern

Wenn Sie durch die Vermietung Ihrer Immobilie Einnahmen generieren, müssen Sie diese natürlich ebenfalls versteuern. Nur, wenn Sie mit den jährlichen Einnahmen nicht über der Steuerfreigrenze liegen, müssen Sie diese nicht versteuern.

Generell werden die Einkünfte aus der Vermietung in der Anlage V in der Steuererklärung angegeben. Weitere Informationen und Tipps dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum „Steuern sparen mit Immobilien“.